Vente d’immeuble: revenu d’entreprise ou gain en capital? - Centris.ca
12 mai 2016

Vente d’immeuble: revenu d’entreprise ou gain en capital?

Vous achetez une maison et quelques jours, mois ou mêmes années plus tard, vous la revendez. Devez-vous inclure le profit réalisé dans vos revenus? Le cas échéant, est-ce un revenu d’entreprise ou un gain en capital?

Comme c’est presque toujours le cas en fiscalité, les réponses à ces questions dépendent de plusieurs éléments. La clé, c’est votre intention au moment de l’achat et les gestes concrets que vous avez ensuite accomplis pour démontrer cette intention.

La distinction entre un revenu d’entreprise et un gain en capital est importante. En effet, la totalité du revenu net d’entreprise est imposable, alors que seulement 50 % d’un gain en capital doit être ajouté au revenu. En matière immobilière, cette différence peut représenter plusieurs milliers de dollars d’impôt.

De plus, seul le gain en capital peut donner lieu à l’exonération pour résidence principale, auquel cas aucun impôt ne sera payable.

En termes simples, la vente d’un bien donne naissance à un gain en capital si le bien avait été acheté avec l’objectif de le conserver un certain temps et de profiter de l’appréciation de sa valeur dans le temps. À l’opposé, un bien qui est acheté dans le but de le revendre rapidement génère un revenu d’entreprise. Par exemple, la vente de biens tenus en stock génère un revenu d’entreprise, mais la vente de l’immeuble où sont entreposés ces biens générera un gain en capital.

La durée de la détention d’un immeuble a un impact sur la nature du profit réalisé lors de la revente, mais ce n’est pas le seul critère. Ainsi, en général, une longue durée de détention est un indice de gain en capital alors qu’une courte possession dénote généralement un revenu d’entreprise. Il n’existe pas de règles mathématiques précises, du genre « un an et un jour ». Comme mentionné précédemment, c’est l’intention au moment de l’acquisition qui est cruciale et la durée de détention est simplement l’un des indicateurs de cette intention.

Vente d’immeuble: revenu d’entreprise ou gain en capital?

 

Quelques exemples concrets

Analysons d’abord le cas le plus simple : vous achetez une maison dans le but d’y habiter et vous l’habitez effectivement de façon régulière. Au bout d’un certain temps, le marché est favorable et vous décidez de vendre et vous réalisez un profit intéressant.

Dans un tel cas, vous aurez réalisé un gain en capital. Vous aviez l’intention d’habiter la maison à long terme et vous avez clairement démontré cette intention en le faisant réellement. Le fait que vous avez choisi un moment opportun pour vendre n’est pas pertinent. Dans un tel cas, vous auriez probablement le droit de demander l’exonération pour résidence principale.

Deuxième cas type : le très à la mode « flip ». Dans ce cas, vous achetez une maison dans le but de la rénover et la revendre. Il s’agira alors d’un revenu d’entreprise. Même si vous conservez la maison un certain temps, votre intention originale ne demeure pas moins de nature entrepreneuriale. Vous pourrez déduire toutes les dépenses pertinentes encourues pour vendre la maison, mais vous devrez inclure la totalité de votre profit dans vos revenus d’entreprise.

D’autres cas sont plus complexes. Par exemple, vous achetez une maison dans le but de l’habiter, mais une offre inattendue vous est faite pour une revente rapide à fort profit et vous décidez de l’accepter. C’est votre intention originale qui compte, mais si ce genre de situation vous arrive trop souvent, les autorités fiscales pourraient commencer à douter de vos intentions réelles.

À l’inverse, un entrepreneur voulant réaliser un « flip » rapide peut se retrouver devant un marché stagnant et se voir forcé de conserver une maison pendant plusieurs années, voire de la louer. De tels cas ont des répercussions multiples et doivent être analysés un à un.

Démontrer l’intention d’une personne n’est pas toujours simple, car c’est un processus intellectuel que seule la personne connaît réellement. C’est la raison pour laquelle les gestes concrets posés par la personne servent d’indices pour déterminer cette intention. Si vous voulez éviter les problèmes, assurez-vous de bien documenter vos dossiers et de conserver tout ce qui pourrait prouver votre intention originale.

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