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1 août 2022

Bail commercial : 9 éléments à connaître absolument

Un bail commercial est généralement plus complexe qu’un bail résidentiel puisque ses clauses diffèrent. Comme il s’agit d’un contrat, au sens de la loi, assurez-vous de bien connaître les responsabilités et les obligations qui en découlent au moment de sa signature.

 

1. Les différents types de baux commerciaux

D’abord, il faut savoir que le loyer d’une location commerciale est généralement calculé en fonction du nombre de pieds carrés occupés, ce qui aura une incidence sur le loyer et les frais afférents des cinq grandes catégories de baux[1] :

  • Le bail brut : il implique un paiement de loyer mensuel fixe et comprend tous les frais de location, même si les dépenses du propriétaire augmentent. Il s’agit du type de bail le plus fréquent pour les immeubles de bureaux.
  • Le bail à loyer net : en plus du loyer de base, le locataire paie une contribution proportionnelle à la superficie qu’il loue pour les taxes foncières et scolaires. Le propriétaire est toutefois responsable des autres dépenses d’exploitation.
  • Le bail à loyer supernet (double net) : en plus des frais cités dans le bail à loyer net, le locataire paie une contribution pour les coûts d’assurance de l’immeuble.
  • Le bail à loyer hypernet (triple net) : le locataire doit acquitter une facture mensuelle pour toutes les dépenses reliées à l’immeuble, telles que les taxes, les assurances et même l’entretien. Ce bail est souvent utilisé dans le cas d’un immeuble industriel.
  • Le bail à loyer proportionnel : le locataire paie un loyer fixe, en plus d’un pourcentage de son revenu brut. Ce type de bail est généralement utilisé pour les détaillants qui louent un espace dans une surface partagée, comme un centre commercial.

2. Augmentation du loyer

Contrairement au locataire résidentiel, un locataire commercial n’est pas protégé contre les hausses de loyer excessives. Le propriétaire de l’immeuble n’a donc aucune contrainte par rapport au montant du loyer[2]. Ainsi, un propriétaire pourrait inclure une clause d’indexation lui permettant de le hausser advenant le cas où les frais d’exploitation de l’immeuble augmenteraient. Ce type de clause peut comprendre des augmentations régulières durant la période couverte par le bail ou encore des révisions calculées au prorata de l’augmentation des dépenses liées aux taxes, au chauffage ou même à l’entretien[3].

3. Durée et renouvellement

Règle générale, un bail commercial est valide de trois à cinq ans, voire dix ans, et parfois sans aucune option de résiliation. Contrairement au locataire résidentiel qui bénéficie du droit au maintien dans les lieux – c’est-à-dire qu’il peut renouveler son bail tant et aussi longtemps qu’il le désire – ce n’est pas le cas du locataire commercial. Ce dernier peut cependant demander qu’une option de renouvellement soit incluse dans le bail. Toutefois, le propriétaire n’a pas l’obligation d’offrir le même espace au locataire lorsque viendra le temps de renouveler le bail, à moins qu’une clause de garantie le prévoie[4].

4. Résiliation du bail commercial, sous-location et cession

Qu’arrive-t-il si le propriétaire vend son immeuble, par exemple? Résiliation du bail, sous-location ou cession : voici différents éléments pouvant être négociés lors de la signature d’un bail commercial.

Toutefois, en l’absence d’une telle clause, le Code civil du Québec permet au locataire de sous-louer ou de céder son bail, sans que le propriétaire ne puisse s’y opposer sans motif sérieux. Néanmoins, le propriétaire peut renoncer à inclure une telle clause dans le bail.

5. Améliorations locatives

Les améliorations locatives – soit les modifications apportées au local en vue de répondre entièrement aux besoins du locataire – peuvent être prises en charge par le locateur, le locataire et parfois même les deux parties. Le plus fréquemment, les améliorations locatives sont toutefois apportées par le locataire et appartiennent automatiquement au locateur, incluant[5] :

  • Les portes
  • Les meubles
  • Les luminaires
  • La machinerie fixée au plancher ou aux murs

En somme, les aménagements réalisés et les équipements fixes ajoutés au local pourraient devenir la propriété du locateur lorsque le bail prendra fin. À l’inverse, le propriétaire de l’immeuble pourrait demander au locataire de tout retirer, à ses frais, afin de remettre les lieux dans le même état que lors de son aménagement.

6. Cautionnement

Comme une société par actions peut signer un bail, le propriétaire de l’immeuble peut exiger que l’un des dirigeants soit personnellement responsable du bail[6]. Ainsi, le locateur aura une certaine garantie advenant le cas où la société ne paierait pas son loyer ou pour toute autre problématique.

7. Assurances

Règle générale, le propriétaire détient une police d’assurance complète pour son immeuble, incluant la responsabilité civile des aires communes. Cependant, il est recommandé que chaque locataire possède sa propre police d’assurance pour l’exploitation de son espace.

8. Clauses particulières

Bien qu’un bail commercial soit relativement complexe, il peut inclure différentes clauses fort intéressantes comme[7] :

  • La non-concurrence : cette clause d’exclusivité empêche le propriétaire de louer un autre espace de son immeuble à une entreprise semblable à la vôtre.
  • Les améliorations locatives : ces clauses permettent à chacune des deux parties de connaître ce qui pourra être amélioré et de déterminer les conditions dans lesquelles les travaux seront réalisés, incluant les charges financières.
  • Les réparations : ces clauses désignent qui, du propriétaire ou du locataire, est responsable des réparations devant être effectuées en précisant les réparations mineures et majeures.

9. Services reliés au bâtiment

Vous devrez fort probablement négocier certaines conditions de location à l’intérieur de votre bail commercial, comme vous le feriez pour un bail résidentiel. Celles-ci pourront concerner l’électricité, le chauffage et la climatisation, de même que les services d’entretien[8].

Finalement, la loi ne protège pas le locataire d’un bail commercial comme c’est le cas pour un bail résidentiel. Il est donc fortement recommandé de consulter un professionnel immobilier et d’obtenir un avis juridique avant de vous engager.

 

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