Don d’équité : comment facilite-t-il l’achat d’une maison?

La maison familiale peut changer de mains sans pour autant changer d’histoire. Lorsque des parents envisagent de la céder à leur enfant, une question se pose. Comment lui donner un coup de pouce sans nécessairement lui verser une importante somme d’argent?

Le don d’équité est l’une des avenues possibles. Même entre proches, toutefois, rien ne s’improvise. Il importe de suivre les principales étapes pour acheter une maison et celles à prévoir pour vendre sa propriété. Voyons comment fonctionne cette stratégie, à qui elle s’adresse et ce qu’elle implique sur les plans financier, juridique et fiscal avant d’y avoir recours.

Qu’est-ce qu’un don d’équité?

Derrière le terme un peu technique de don d’équité se cache un principe simple. Une propriété est vendue à un membre de la famille sous sa juste valeur marchande, et l’écart entre les deux montants devient le don. Contrairement à un don en argent, aucune somme n’est remise directement à l’acheteur; la valeur est intégrée à la vente.

Qui peut offrir un don d’équité?

Le plus souvent, le don d’équité est consenti par des parents ou des grands-parents qui souhaitent céder une propriété à la génération suivante. Maison, chalet familial, terrain… Selon le bien détenu et le projet, cette stratégie peut notamment servir à  :

• Faciliter l’achat d’une première propriété
  Un parent vend sa maison à un enfant adulte qui souhaite devenir propriétaire.
• Garder un chalet dans la famille
  Des grands-parents vendent leur résidence secondaire à prix réduit à leur petit-enfant.
• Transmettre un autre bien immobilier
  Le mécanisme peut même s’appliquer à un terrain ou à un immeuble locatif.

Une telle transaction peut également s’inscrire dans une réflexion plus large sur la transmission du patrimoine et la planification successorale. Elle ne doit néanmoins pas être confondue avec une donation immobilière, qui consiste à transférer un bien sans contrepartie financière.

Du côté de l’acheteur, le don d’équité ne représente qu’une pièce du casse-tête. Selon sa situation, d’autres programmes d’accès à la propriété peuvent aussi être envisagés. Quelle que soit la formule retenue, une première acquisition demande de regarder au-delà de la mise de fonds et d’anticiper les différentes étapes du projet.

À quelles conditions peut-on faire un don d’équité?

Le don d’équité s’effectue généralement entre les membres d’une même famille, notamment entre parents et enfants, entre grands-parents et petits-enfants, ou encore, entre frères et sœurs. À noter que, lors d’un transfert en « ligne directe », des grands-parents aux petits-enfants, par exemple, la taxe de bienvenue n’aura pas à être payée par l’acheteur. C’est ce qu’on appelle l’exonération des droits de mutation. Cette exonération ne s’applique pas au sein d’une fratrie.

Une autre condition du don d’équité, et non la moindre : le propriétaire doit détenir une valeur nette dans le bien. Sa juste valeur marchande doit donc être supérieure au solde de son hypothèque. Après tout, seule l’équité qu’il possède réellement peut être transmise.

Comment fonctionne un don d’équité?

Pour passer de la théorie aux chiffres, il suffit de mettre côte à côte la juste valeur marchande de la propriété et le prix de vente convenu. Le calcul du don d’équité consiste à soustraire le second montant du premier. Appliquons cette logique à notre exemple.

Le résultat est sans équivoque. Le parent transmet 50000 $ de valeur à son enfant sans avoir à lui remettre cette somme en argent. L ’acheteur paie 450000 $ pour une maison évaluée à 500000 $, et les 50000 $ d’écart sont directement intégrés à la transaction sous forme de don d’équité.

Le don d’équité peut-il servir de mise de fonds?

Oui. C’est même l’une de ses principales fonctions. Selon la situation et les exigences du prêteur, le don d’équité peut remplacer ou bonifier la mise de fonds. Dans notre exemple, les 50000 $ pourraient donc être reconnus à ce titre si le prêteur accepte la transaction.

Une nuance importante mérite cependant d’être apportée. La mise de fonds reste bel et bien nécessaire. C’est plutôt la façon de la constituer qui change. Grâce au don d’équité, l’acheteur peut en couvrir la valeur, en tout ou en partie, sans avoir à verser lui-même une somme équivalente en argent.

Reste à déterminer le montant requis, qui dépend notamment du prix de la propriété. Pour y voir plus clair, consultez les règles entourant le pourcentage de mise de fonds nécessaire.

Y a-t-il des limites ou des précautions à considérer?

Absolument. Pour que le don d’équité repose sur des bases solides, la valeur de la propriété, les exigences du prêteur et les conséquences fiscales doivent être vérifiées avant de conclure la transaction.

Une valeur à établir avec soin

Dans un don d’équité, la juste valeur marchande doit être solidement étayée. Or, déterminer ce que vaut réellement une maison ne revient pas à se fier à son évaluation municipale, principalement utilisée pour calculer les taxes foncières.

Un prix médian ne raconte jamais toute l’histoire d’une propriété non plus. Par définition, la moitié des transactions sont conclues à un prix inférieur et l’autre moitié, à un prix supérieur. Il dresse donc un portrait d’ensemble, sans révéler ce que vaut un bien en particulier.       

Il faut donc faire évaluer la propriété par un professionnel afin d’en établir la juste valeur marchande. Plus l’écart avec le prix de vente est élevé, plus le rapport d’évaluation sera utile pour justifier la transaction auprès du prêteur.

Les exigences des institutions financières

L’évaluation en main, l’acheteur peut préparer son dossier de financement. Comme les critères varient d’une institution à l’autre, mieux vaut savoir dès le départ quels documents seront requis :

• Une évaluation professionnelle, pour confirmer la valeur de la propriété;
• Une lettre officielle attestant l’irrévocabilité du don;
• Une preuve d’emploi et de revenu;
• Des renseignements sur les actifs, les dettes et les autres obligations financières de l’acheteur;
• Toute autre pièce justificative demandée par le prêteur.

Comme dans tout processus d’achat, l’institution financière évaluera notamment la capacité de paiement de l’acheteur, sa cote de crédit, son ratio d’endettement ainsi que tout autre critère qu’elle juge pertinent avant d’approuver le financement.

Les implications fiscales à connaître

Un prix réduit n’est pas nécessairement le montant retenu aux fins fiscales. Lorsqu’une propriété est vendue sous sa juste valeur marchande à une personne avec laquelle le vendeur a un lien de dépendance, l’Agence du revenu du Canada considère en principe que ce dernier l’a cédée à sa juste valeur marchande. Ainsi, dans le scénario où l’enfant paie 450000 $ pour une propriété dont la juste valeur marchande est établie à 500000 $, le parent vendeur est généralement considéré comme l’ayant vendue 500000 $ aux fins du calcul de son gain en capital.

Le parent doit donc déclarer la transaction dans sa déclaration de revenus pour l’année de la vente et pourrait avoir de l’impôt à payer. Pour déterminer s’il a réalisé un gain en capital, on compare la valeur retenue par l’Agence au coût de la propriété pour le parent, après certains ajustements, puis on soustrait les dépenses liées à la vente. L’Agence explique plus en détail comment calculer et déclarer un gain en capital.

Si la maison était la résidence principale du parent pendant toutes les années où il en était propriétaire et que les conditions sont respectées, il n’a généralement aucun impôt à payer sur ce gain. Un chalet peut aussi être admissible à cette exemption, selon son utilisation et les années pour lesquelles il est désigné comme résidence principale.  

Si l’enfant revend plus tard la propriété, il pourrait à son tour devoir déclarer un gain en capital pour l’année de cette nouvelle vente. Il faudrait alors déterminer si l’exemption pour résidence principale s’applique. Une validation auprès d’un fiscaliste ou d’un comptable demeure donc recommandée.

Don d’équité ou don en argent : quelle est la différence?

À première vue, les deux options peuvent sembler assez proches. Pourtant, donner en partie sa maison à son enfant et lui remettre une somme d’argent constituent deux formes d’aide bien différentes. Voici ce qui distingue le don d’équité du don en argent.

La distinction se joue aussi dans le choix de la propriété. Comme le don en argent n’est lié à aucun bien précis, il peut être utilisé pour acheter une propriété autre que celle du donateur.

Trucs et conseils Pourquoi choisir une seule avenue? Un parent peut parfois combiner un don en argent et un don d’équité pour augmenter la mise de fonds disponible. Avant d’aller plus loin, il importe de vérifier auprès du prêteur si cette formule est acceptée et quels documents devront être fournis.

Quelle est la marche à suivre pour faire un don d’équité?

Une fois l’entente familiale établie, place aux démarches concrètes. Voici dans quel ordre avancer.

1. Faire évaluer la propriété

Commandez l’évaluation avant de finaliser le prix de vente. Le rapport pourra ensuite être joint au dossier de financement.

2. Préparer la lettre de don

Avant de préparer la lettre de don d’équité, vérifiez les exigences du prêteur. La plupart demandent un document signé par le donateur qui indique notamment la valeur marchande de la propriété et le prix de vente convenu.

3. Obtenir l’approbation du financement

Même avec un don d’équité, l’acheteur doit être admissible au prêt hypothécaire. Une préapprobation hypothécaire lui permet de mieux connaître sa capacité d’emprunt. Dans le cas d’un premier achat, il doit aussi faire le point sur son budget et ses économies disponibles. Le prêteur vérifiera ensuite l’ensemble du dossier. Le vendeur gagnera lui aussi à réunir les documents nécessaires pour vendre sa maison.

4. Préparer la promesse d’achat

Dans le cadre d’un don d’équité, la promesse d’achat devrait indiquer clairement la juste valeur marchande établie ainsi que le prix de vente convenu. Comme l’endroit où inscrire ces montants peut varier selon le formulaire utilisé, assurez-vous de faire valider le document par le courtier immobilier, le prêteur ou le notaire avant de le signer.

5. Officialiser la transaction chez le notaire

Le notaire prépare l’acte de vente, vérifie les titres de propriété et officialise le transfert. L’acheteur doit donc prévoir les frais de notaire liés à l’acquisition d’une maison dans son budget.

Le don d’équité est-il une bonne option pour vous et votre famille?

Au bout du compte, le don d’équité soulève des considérations qui dépassent largement le financement. Le parent doit aussi penser à ses futurs besoins, à ses propres projets et à la façon dont le transfert sera compris par les autres enfants. Une discussion franche en famille peut alors éviter les attentes implicites et révéler des enjeux qui n’apparaissent dans aucun calcul. Après tout, une transaction bien structurée devrait rapprocher les générations plutôt que de faire naître des malentendus.

FAQ

1. Le don d’équité peut-il être utilisé pour la mise de fonds?

Oui. L’écart entre la juste valeur marchande et le prix de vente peut couvrir la mise de fonds en tout ou en partie, selon le montant du don et les exigences du prêteur.

2. Le don d’équité est-il imposable au Québec?

Le don d’équité n’est pas imposable en soi, mais la transaction peut avoir des conséquences fiscales pour le vendeur. Un gain en capital pourrait notamment être calculé selon la juste valeur marchande du bien. Une exemption peut toutefois s’appliquer s’il s’agit de sa résidence principale et que les conditions sont respectées.

3. Est-ce que l’enfant devra payer de l’impôt sur le gain en capital s’il revend la maison plus tard?

Cela dépend. Si la propriété est admissible à l’exemption pour résidence principale pendant toutes les années où l’enfant en est propriétaire, le gain peut généralement être exonéré. Dans le cas contraire, une partie du gain pourrait être imposable lors de la revente. Un fiscaliste pourra déterminer le traitement applicable à sa situation.

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