Nouvelles règles hypothécaires : les impacts au Québec
Le gouvernement fédéral a pris le milieu immobilier par surprise le 3 octobre dernier en annonçant une série de nouvelles mesures touchant à la fois le marché du logement et le marché hypothécaire. Ces resserrements se veulent préventifs et visent à protéger la sécurité financière des Canadiens, à appuyer la stabilité à long terme du marché du logement ainsi qu’à améliorer l’intégrité et l’équité du régime fiscal. La Fédération des chambres immobilières du Québec (FCIQ) a récemment publié un texte dans Fenêtre sur le marché qui fait état de ces mesures et des impacts attendus de ce sixième resserrement en neuf ans. En voici les grandes lignes.
Simulation de crise des taux hypothécaires
Tous les prêts hypothécaires à ratio prêt-valeur élevé (lorsque l’acheteur verse une mise de fonds de moins de 20 % du prix d’achat de la propriété) doivent être assurés auprès de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) ou d’un assureur privé. Depuis le 17 octobre 2016, ces prêts doivent être soumis à « une simulation de crise des taux d’intérêt hypothécaires ». Cette simulation exige que le calcul du ratio d’amortissement brut de la dette se fasse non plus avec le taux hypothécaire contractuel obtenu, mais plutôt avec un taux de référence fixe pour un terme de 5 ans.
Au Canada, la pratique habituelle des institutions financières étant d’accorder d’importants rabais de taux, l’écart entre le taux effectivement consenti et les taux affichés dépasse souvent les 2 points de pourcentage. Par exemple, en ce moment, on peut obtenir des taux hypothécaires contractuels à 5 ans aux alentours de 2,40 %, tandis que le taux de référence actuel de la Banque du Canada s’élève à 4,64 %.
Concrètement, avant le 17 octobre, un ménage qui peut effectuer des versements mensuels de 1 600 $ pouvait se qualifier pour un prêt maximal de 360 000 $ s’il obtenait un taux hypothécaire à 5 ans de 2,40 %. Depuis le 17 octobre, ce même ménage, qualifié cette fois en utilisant le taux de référence de 4,64 %, voit sa valeur maximale d’emprunt réduite à environ 285 000 $, soit 75 000 $ de moins. Une autre façon de voir les choses est que ce même ménage devait gagner, avant le 17 octobre, un revenu d’environ 68 000 $ par année afin de se qualifier pour un prêt de 360 000 $. Après le 17 octobre, seuls les ménages qui gagnent un revenu d’environ 86 000 $ se qualifient. Autrement dit, le revenu qualificatif augmente considérablement pour un niveau de prêt donné.
En somme, la FCIQ considère que le résultat net des simulations de crise des taux hypothécaires sera d’éliminer un nombre important d’acheteurs potentiels et d’amputer considérablement le pouvoir d’achat des ménages qui transigeront tout de même.
Partage des risques entre prêteurs et assureurs hypothécaires : vers une hausse des taux hypothécaires
Le gouvernement fédéral a aussi lancé, le 21 octobre, un processus de consultation sur le partage des risques entre prêteurs et assureurs dans le cas des prêts hypothécaires assurés garantis par le gouvernement. Ceci obligerait les prêteurs hypothécaires à assumer une partie des pertes sur leurs prêts hypothécaires assurés en défaut de paiement.
Bien que la FCIQ considère qu’il s’agisse d’une excellente initiative, elle souligne toutefois que peu importe la forme que prendra ce partage de risque, cela fera nécessairement augmenter les taux hypothécaires, puisque les prêteurs devront effectuer une gestion active des risques de pertes.
Compte tenu de l’impact de ces changements, la FCIQ prévoit un ralentissement du marché immobilier québécois à court et à moyen terme et elle reverra significativement à la baisse ses prévisions pour 2017.
Consultez le texte intégral du Mot de l’économiste de la Fédération des chambres immobilières du Québec pour tous les détails.