1 octobre 2025

Achat de condo : tout ce qu’il faut savoir avant d’acheter

Le condo, ou condominium, constitue un type de propriété populaire au Québec. Généralement plus accessible qu’une maison unifamiliale, il séduit autant les premiers acheteurs que les personnes qui recherchent un mode de vie plus simple.

Mais faire l’achat d’un condo, ce n’est pas comme acheter une maison : certaines règles et particularités méritent d’être bien comprises. Frais de condo, rôle du syndicat de propriété, déclaration de copropriété, obligations légales individuelles : ce guide complet vous présente l’essentiel à savoir avant d’investir dans une copropriété divise.

Qu’est-ce qu’un condo?

Un condo, aussi appelé copropriété divise, représente un type d’habitation qui combine une partie privée et des espaces partagés. Concrètement, vous êtes propriétaire d’une partie privative – par exemple, votre appartement et votre stationnement – et d’un pourcentage des parties communes. Celles-ci incluent le hall d’entrée, le terrain, la terrasse sur le toit ou la piscine, que vous partagez avec les autres copropriétaires.

Chaque partie privative possède son numéro de lot et ses comptes de taxes municipales et scolaires. Les parties communes, quant à elles, appartiennent à l’ensemble des copropriétaires et sont gérées collectivement. C’est pourquoi un syndicat de copropriété administre l’immeuble, en veillant à l’entretien et à l’application des règles prévues dans la déclaration de copropriété.

Quelle est la différence avec une copropriété indivise?

Dans une copropriété indivise, souvent appelée condo indivis, il n’existe pas de distinction entre parties privatives et communes. Tous les propriétaires détiennent ensemble l’immeuble; ils se partagent les coûts d’acquisition et les frais d’exploitation.

Comme le bâtiment possède un seul numéro de cadastre, les taxes municipales et scolaires s’appliquent à tous les copropriétaires, selon leur part respective.

Un exemple classique : un couple qui achète une propriété et devient copropriétaire indivis de la totalité de l’immeuble. Le même principe est valable pour des amis qui font l’achat d’un triplex. Les parts sont généralement égales, sauf si l’acte de vente en précise autrement.

Pour en apprendre davantage, consultez notre article Copropriété divise et indivise : Quelle est la différence?

Quelle différence y a-t-il avec une maison unifamiliale?

Devenir propriétaire d’une maison unifamiliale implique d’acquérir à la fois le bâtiment et le terrain, en plus d’assumer l’ensemble des coûts et des responsabilités : entretien, réparations, taxes municipales et scolaires, etc.

En revanche, l’un des grands avantages de l’achat d’un condo, c’est de posséder sa propre unité tout en partageant les dépenses liées aux espaces communs avec les autres copropriétaires. Ces coûts sont regroupés sous forme de frais de copropriété, qui couvrent, par exemple, les travaux d’entretien.

	Trucs et conseils Acheter un condo dans un secteur demandé, comme une grande ville ou un quartier populaire, peut représenter un investissement intéressant. Puisque ce type d’habitation attire beaucoup d’acheteurs, sa valeur a de bonnes chances d’augmenter avec le temps. Cependant, il faut tenir compte des frais de condo et de l’état du fonds de prévoyance, car ces éléments influencent directement la rentabilité de votre investissement.

Comprendre le fonctionnement du condo avant d’acheter

Habiter en copropriété implique des normes légales bien définies, qui encadre à la fois vos droits et responsabilités. Déclaration de copropriété, rôle du syndicat de copropriété, gestion des frais de condo : tout est réglementé afin d’assurer le bon fonctionnement de l’immeuble.

Avec la nouvelle loi 16, les règles entourant le carnet d’entretien et le fonds de prévoyance sont encore plus strictes. Avant de devenir copropriétaire, il est donc essentiel de comprendre ces mécanismes afin d’éviter de mauvaises surprises et de choisir un condo qui correspond réellement à votre style de vie.

Qu’est-ce que la déclaration de propriété?

La copropriété divise est créée lorsque la déclaration de copropriété est publiée au Bureau de la publicité des droits. À partir de ce moment, l’ensemble des copropriétaires forme une personne morale appelée syndicat de copropriété. Dans le cas d’un immeuble neuf, c’est généralement le promoteur qui prépare cette déclaration.

La déclaration se compose de trois volets :

L’acte constitutif : il définit les parties privatives et communes, ainsi que les droits et obligations de chaque copropriétaire.
Le règlement de copropriété : il fixe les règles de vie dans l’immeuble (animaux, interdiction de fumer, location à court terme, etc.).
L’état descriptif des fractions : il identifie chaque unité et précise sa valeur relative, ce qui sert à calculer la répartition des charges communes et des frais de condo.

Ces règlements peuvent être modifiés lors d’une assemblée de copropriétaires, mais cela exige l’approbation de la majorité (51 %).

Quel est le rôle du syndicat de propriété?

Le syndicat de copropriété, ou syndicat de copropriétaires, regroupe tous les propriétaires d’un immeuble en copropriété divise. Il a pour mission de percevoir les charges communes, de gérer le fonds de réserve, d’administrer et d’entretenir les parties communes, et de protéger les droits de chacun.

Le syndicat des copropriétaires est encadré par la loi et par une déclaration de copropriété. Il est composé de deux instances :

Le conseil d’administration, qui prend en charge la gestion au quotidien;
L’assemblée des copropriétaires, qui se réunit au moins une fois par année et où chaque copropriétaire peut voter en fonction de sa quote-part.

À quoi servent les frais de condo?

Les frais de condo sont des paiements mensuels qui ne sont pas inclus dans votre hypothèque. Ils couvrent l’entretien quotidien de l’immeuble (nettoyage des aires communes, réparations mineures, déneigement, etc.), mais aussi des dépenses majeures planifiées grâce à l’étude du fonds de prévoyance et au carnet d’entretien, qui sont payées par le fonds de prévoyance. En l’absence de celui-ci, votre institution financière pourrait refuser de vous accorder un prêt hypothécaire.

Une partie des frais de condo est également consacrée à l’assurance de dommages et responsabilités civiles et au fonds d’autoassurance mis en place pour payer la franchise en cas de sinistre. De plus, les frais de condo peuvent inclure certains services communs, tels qu’une salle d’entraînement et une piscine ou des services publics, comme le chauffage ou l’eau chaude.

Quelles sont les obligations légales individuelles?

En plus des règles propres à chaque bâtiment, la loi impose certaines obligations légales individuelles aux copropriétaires :

Respecter la destination de l’immeuble : par exemple, un condo résidentiel ne peut pas être utilisé comme bureau commercial, sauf indication contraire.
Ne pas nuire aux autres copropriétaires : cela inclut le respect de la tranquillité, la présence d’un animal domestique, le fait de fumer la cigarette ou de vapoter, la limitation des odeurs et l’usage normal des parties communes.
Entretenir votre partie privative : chaque copropriétaire doit entretenir son unité afin de préserver la valeur de l’immeuble.
Contribuer aux charges communes : le paiement des frais de condo est une obligation légale, puisqu’il garantit le bon fonctionnement et l’entretien du bâtiment.
Respecter les décisions de l’assemblée des copropriétaires : qu’il s’agisse de travaux à réaliser ou de règlements à modifier, les décisions adoptées majoritairement s’appliquent à tous.

Ainsi, l’assemblée des copropriétaires a le pouvoir de modifier la déclaration de copropriété, y compris le règlement de l’immeuble. De son côté, le conseil d’administration a le devoir de faire respecter les règlements établis. En cas contraire, il peut agir avec une mise en demeure, une pénalité, une injonction ou une résiliation de bail dans le cas d’un locataire.

Peut-on réaliser des travaux de la partie privative?

En tant que copropriétaire, vous êtes libre de réaliser des travaux mineurs à l’intérieur de votre unité, comme de la peinture et le remplacement d’armoires. Toutefois, les interventions touchant la structure, la plomberie ou l’électricité peuvent nécessiter l’autorisation du syndicat de copropriété. L’objectif étant d’assurer la sécurité, l’uniformité et le respect de la destination de l’immeuble.

	Trucs et conseils La Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) propose le document Logements en copropriété : guide de l’acheteur, une ressource utile pour savoir quelles questions poser avant d’acheter un logement en copropriété.

Frais à prévoir lors de l’achat d’un condo

Acquérir un condo entraîne plusieurs frais qui s’ajoutent au prix d’achat. Voyez ici les principaux :

Frais à prévoir à l’achat d’un condo
Frais	Définition	Particularités
Frais de condo	Montant mensuel qui couvre l’entretien et la gestion de l’immeuble. Les frais de condo sont établis à partir d’une étude du fonds de prévoyance et du carnet d’entretien.	Les frais de condo varient selon la taille du bâtiment, les services inclus et les décisions prises en assemblée. Ils peuvent augmenter si de nouveaux équipements sont installés.
Mise de fonds	Somme exigée par les institutions financières qui est versée à l’achat.	La mise de fonds minimale est de 5 % du prix d’achat. Si elle est inférieure à 20 %, vous devrez également assumer le coût de l’assurance prêt hypothécaire de la SCHL.
Assurance habitation	Couvre vos biens personnels et votre responsabilité civile, en complément de l’assurance du syndicat, qui protège l’immeuble et les parties communes.	La prime varie selon la couverture choisie et la valeur de vos biens.
Taxes municipales et scolaires	Contribution aux services publics et au financement du système scolaire, calculée selon la valeur de la propriété.	Ce montant annuel est établi par les municipalités et les centres de services scolaires en fonction de la valeur de votre propriété.
Droit de mutation ou taxe de bienvenue	Taxe payable lors de l’achat d’une propriété.	Cette taxe est versée une seule fois et calculée selon la valeur de la propriété.
Frais de notaire	Honoraires pour officialiser la transaction et inscrire l’acte de vente au Registre foncier.	Les frais de notaire varient selon la complexité de la transaction.

	Trucs et conseils Consultez notre article intitulé Les programmes d’accès à la propriété pour découvrir comment optimiser votre financement et faciliter l’achat de votre condo.

Documents essentiels à consulter avant d’acheter un condo

Avant de signer, prenez le temps de consulter attentivement certains documents. Ils vous donneront un portrait juste de la copropriété et vous éviteront de mauvaises surprises.

Attestation sur l’état de la copropriété : elle fournit un portrait financier de l’immeuble, des travaux majeurs à réaliser, des sinistres passés, des assurances, des litiges et des modifications à la déclaration de copropriété au cours des trois dernières années. Le syndicat doit vous la remettre dans un délai de 15 jours suivant votre demande.
Déclaration de copropriété : elle définit vos droits et obligations comme copropriétaire, ainsi que les règles de vie dans l’immeuble.
Règlement de copropriété : il prévoit les règles relatives à l’usage et à l’entretien des parties privatives, des parties communes à usage restreint et des autres parties communes (animaux, bruit, location à court terme, etc.).
Procès-verbaux des assemblées : ils révèlent la gestion de la copropriété, les plaintes, les travaux passés ou à venir et les décisions prises par les copropriétaires.
États financiers du syndicat : ils montrent la santé financière de la copropriété et permettent de vérifier si les revenus suffisent à couvrir les dépenses.
Preuve d’assurance du syndicat : une protection essentielle pour vous assurer que l’immeuble est bien couvert en cas de sinistre.
Étude du fonds de prévoyance et carnet d’entretien : ils confirment que le syndicat de copropriété a un fonds de prévoyance pour les réparations majeures et que l’entretien est planifié.
Fonds d’autoassurance : obligatoire depuis le 15 avril 2022, il sert à payer la franchise d’assurance en cas de sinistre.
Absence de poursuites judiciaires : un dossier en cours pourrait entraîner des coûts élevés pour l’ensemble des copropriétaires.

Pour un condo neuf acheté sur plan

Vous envisagez d’acquérir un condominium qui n’est pas encore construit? Voici deux éléments à considérer avant d’acheter un condo sur plan :

Le contrat préliminaire est semblable à une offre d’achat, puisqu’il vous engage à acquérir la copropriété sous certaines conditions. Il doit inclure certaines clauses obligatoires, comme le droit de dédit, le remboursement de l’acompte et les modalités de paiement des taxes.
La note d’information inscrite au registre foncier contient le nom des promoteurs et des constructeurs, le plan de l’ensemble du projet, un résumé des travaux à exécuter, un budget prévisionnel qui détaille les frais de condo pour l’année en cours, ainsi qu’une copie de la déclaration de copropriété et du règlement de l’immeuble.

Dans le cas de l’achat d’une construction neuve, assurez-vous que l’immeuble est protégé par un plan de garantie et informez-vous sur son contenu et ce qui est couvert, dont le mécanisme de traitement des réclamations et de règlement des litiges.

Pensez aussi à vérifier la protection de vos acomptes. La loi impose qu’ils soient protégés par un ou plusieurs des moyens suivants : un plan de garantie, une assurance, un cautionnement ou un dépôt dans un compte en fidéicommis d’un membre d’un ordre professionnel (Barreau du Québec, Chambre des notaires du Québec, Ordre des administrateurs agréés du Québec et Ordre des comptables professionnels agréés du Québec).

	Trucs et conseils Avant la prise de possession, faites inspecter non seulement votre unité, mais aussi le bâtiment dans son ensemble. Vous aurez ainsi un portrait clair de la qualité de construction et pourrez demander les correctifs nécessaires.

Achat d’un condo : ce qu’il faut retenir

L’achat d’un condo peut être une excellente option, autant pour simplifier son mode de vie que pour investir dans un secteur en croissance. Pour que ce projet soit une réussite, il est essentiel de bien comprendre les frais de condo, le rôle du syndicat de copropriétaires et les obligations légales qui accompagnent la copropriété divise.

Pour explorer les occasions sur le marché, parcourez les condos à vendre sur Centris.ca. Et n’oubliez pas : chaque transaction comporte ses particularités. Un courtier immobilier peut vous guider dans l’analyse des documents, vous expliquer clairement leurs implications et surtout protéger vos intérêts tout au long du processus d’achat. Pour identifier un professionnel avec qui faire équipe, consultez la section Trouver un courtier sur Centris.ca.

Foire aux questions

1. Combien coûtent les frais mensuels pour un condo au Québec?

Le coût moyen des frais de condo se situe entre 1 % et 3 % de la valeur de la copropriété. En 2023, un sondage Léger mentionnait que le coût moyen était de 280 $ par mois, une hausse par rapport aux années précédentes. Néanmoins, ce montant varie selon la région, l’année de construction et les services offerts.

2. Que couvre la loi 16 pour les copropriétés?

La loi 16, en vigueur depuis le 14 août 2025, impose une gestion plus transparente et responsable aux syndicats de copropriété divise. Elle permet de renforcer la protection financière des copropriétaires, d’améliorer la gouvernance des syndicats et d’assurer la pérennité des immeubles.

Dorénavant, chaque syndicat doit faire produire une étude du fonds de prévoyance et posséder un carnet d’entretien pour planifier les grands travaux pour les 25 à 30 prochaines années. Ces documents doivent être réalisés par un professionnel membre de l’Ordre des ingénieurs du Québec, de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec, de l’Ordre des architectes du Québec ou de l’Ordre des technologues professionnels du Québec. Le carnet d’entretien doit être mis à jour tous les cinq ans, ou tous les dix ans pour les immeubles de huit unités et moins.

3. Quel est le prix moyen d’un condo?

Selon les statistiques immobilières diffusées sur le site Centris.ca, le prix médian d’une copropriété était de 399 900 $ au 2^e trimestre de 2025. Sur les quatre derniers trimestres cumulés, le prix médian s’élevait à 389 475 $. Bien sûr, ce montant varie selon l’emplacement, l’année de construction du bâtiment et les caractéristiques de l’unité.