5 septembre 2025

Acheter sans garantie légale : tout ce que vous devez savoir

Sur le marché immobilier, on peut voir l’expression « vente sans garantie légale ». On pourrait penser que cela signifie que la propriété a plusieurs vices cachés, mais ce n’est pas nécessairement le cas. Acheter une maison sans garantie légale laisse donc place à plusieurs questions. Qu’est-ce que cela implique? Que veut dire la formulation « vente aux risques et périls de l’acheteur »? Le vendeur peut-il être tenu responsable des problèmes découverts après la vente?

Un achat sans garantie légale peut se faire en toute connaissance de cause, à condition d’être bien informé… et d’être prêt à accepter certains risques. Parcourez cet article pour connaître les inconvénients et les avantages de ce type de transaction, les précautions à prendre et les recours possibles en cas de vice caché.

Qu’est-ce que la garantie légale pour une maison?

La garantie légale protège l’acheteur d’un bien immobilier contre les vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel il est destiné ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur soit ne l’aurait tout simplement pas acquis ou soit ne l’aurait pas acquis à un prix aussi élevé s’il les avait connus. Cette définition de la garantie légale concerne tous les types de propriétés : unifamiliale, copropriété, plex, chalet, etc.

Cette protection automatique et minimale comporte deux aspects.

1. La garantie de qualité

La garantie de qualité, également connue sous le nom de « garantie contre les vices cachés », est une protection pour l’acheteur en assurant que le bien immobilier acquis est exempt de vices cachés. L’article 1726 du Code civil du Québec est le point de repère en cas de tout recours en vices cachés. Pour bien comprendre ce type de recours, les éléments suivants doivent s’y retrouver :

Non-apparent : le défaut ne peut pas être découvert par un simple examen visuel lors des visites préachat;
Inconnu de l’acheteur : l’acheteur n’a pas été mis au courant et/ou n’a pas été informé de l’existence du défaut avant l’achat;
Existence du défaut au moment de la vente : le défaut était présent avant que l’acheteur ne devienne propriétaire;
Le défaut rend l’immeuble impropre à sa destination ou diminue considérablement son utilité : le défaut est suffisamment important pour empêcher l’utilisation normale de l’immeuble ou pour réduire significativement sa valeur.

Un bris ou un problème qui n’a rien à voir avec l’usage normal du bien ne sera pas considéré comme un vice caché selon la loi. Aussi, il ne faut pas confondre un vice caché avec le simple fait qu’un bien soit vieux ou qu’il ne respecte pas certaines normes. Même si le bien semble conforme, il peut quand même avoir un vice caché.

	Trucs et conseils Attention! Bien lire les documents fournis par le vendeur et ceux échangés avant la vente, notamment la déclaration du vendeur et le rapport d’inspection préachat. La garantie de qualité ne couvre pas les anomalies mentionnées dans la déclaration du vendeur et celles qu’un acheteur prudent et diligent aurait remarqué.

2. La garantie du droit de propriété

La garantie du droit de propriété, régie par les articles 1723 à 1725 du Code civil du Québec, appelée aussi garantie de titre, est celle qui oblige le vendeur à fournir un titre clair à l’acheteur, le garantissant ainsi contre tout autre droit qui pourrait le priver ou restreindre son droit de propriété. En effet, certaines limitations peuvent exister et elles relèvent soit du droit public, soit du droit privé. Pour que l’acheteur puisse faire valoir cette garantie, la limitation doit être en place au moment de la vente. Toutefois, si elle découle d’un comportement fautif du vendeur, elle peut quand même s’appliquer. Par contre, si le vendeur a informé l’acheteur de cette limitation avant la vente, elle ne peut plus être invoquée comme un problème.

L’exclusion de la garantie légale

En vertu de la loi, toutes les propriétés bénéficient de la garantie de qualité et de la garantie du droit de propriété, sans qu’il soit nécessaire d'ajouter une clause spécifique. À l’inverse, il faut ajouter une clause supplémentaire pour que l’une ou l’autre de ces garanties soit exclue.

On ajoutera alors la mention suivante dans le contrat de courtage, la fiche de description détaillée et la promesse d’achat : « La présente vente est faite sans garantie légale de qualité, aux risques et périls de l’acheteur ».

Le vendeur peut exclure totalement ou partiellement la garantie légale, comme le permet l’article 1732 du Code civil du Québec. Dans la plupart des cas, l’exclusion touche uniquement la garantie légale de qualité. Celle-ci peut être écartée de certains éléments précis de l’immeuble, comme une piscine, un foyer, un appareil de chauffage et de climatisation, un électroménager ou un aspect du terrain.

	Trucs et conseils Un vendeur professionnel, comme un constructeur, un promoteur de maisons neuves ou toute personne tirant ses revenus d’activités de vente d’immeubles sur une base régulière, ne peut ni exclure ni limiter les garanties légales. Cependant, un courtier immobilier n’est pas considéré comme un vendeur professionnel puisqu’il agit en tant qu’intermédiaire entre le vendeur et l’acheteur.

Pourquoi vendre sans garantie légale?

Avant de conclure une vente comprenant une clause d’exclusion de la garantie légale de qualité, il faut comprendre que cette clause va priver l’acheteur de tout recours contre son vendeur dans l’éventualité de la découverte d’un vice caché, et ce, même si ce dernier remplit toutes les conditions nécessaires pour être qualifié. L’acheteur devient ainsi responsable à part entière du bien acheté. Toutefois, le vendeur ne pourra jamais exclure sa responsabilité quant à ses faits personnels (comportements fautifs), même dans les cas de vente aux « risques et périls » de l’acheteur. Dans un tel contexte, le vendeur ne pourra jamais être protégé contre le dol ou encore des manœuvres pour rassurer l’acheteur, étant tenu aux obligations des articles 6 et 1375 du Code civil du Québec, ainsi qu’aux obligations d’information et de transparence envers l’acheteur.

Voici les cas les plus fréquemment observés dans les ventes sans garantie légale :

Vente de succession ou réalisée par des personnes aînées : Les héritiers peuvent avoir une connaissance limitée de l’état du bien et vouloir se protéger. Une personne aînée souhaitant éviter un recours contre ses héritiers peut faire de même.
Vente d’une propriété en reprise de finance : C’est le cas des institutions financières ou des liquidateurs qui connaissent peu l’état de la propriété et qui veulent limiter leur responsabilité.
Achat d’une maison à rénover ou à démolir : Lorsqu’un immeuble est en mauvais état ou requiert des rénovations importantes, la clause d’exclusion de la garantie légale est souvent utilisée pour refléter la situation.
Changement d’affectation : Si l’acheteur prévoit de transformer la vocation du bâtiment (ex. : passer de résidentiel à commercial), le vendeur peut vendre sans garantie légale, ne pouvant garantir la conformité aux usages futurs.
Propriétés multilogements : Les vendeurs choisissent parfois d’exclure la garantie légale pour les immeubles à revenus en raison de la complexité du bâtiment. Cela réduit leur exposition aux réclamations après la vente.

Quels sont les risques et avantages d’acheter sans garantie légale?

Acheter sans garantie légale est une option, mais elle comporte des inconvénients et des avantages. Il est important de bien les comprendre avant de signer une promesse d’achat.

Risques pour les acheteurs

Plus d’imprévus et de réparations potentielles : Après l’achat, si un problème majeur est découvert (fondation fissurée, toiture à refaire), vous devrez en assumer les coûts sans pouvoir annuler la vente ni obtenir un dédommagement.
Une revente plus difficile : Revendre une propriété sans garantie légale peut être plus ardu. Cela peut décourager les acheteurs potentiels et diminuer son attrait.
Peu ou pas de recours possible : En règle générale, il est difficile de poursuivre le vendeur pour un défaut découvert après la vente, sauf si on peut prouver qu’il était au courant du problème et qu'il l’a volontairement caché.

Avantages pour les acheteurs

Un prix souvent plus bas : Les propriétés vendues sans garantie légale sont souvent affichées à un prix inférieur au marché, ce qui peut représenter une bonne affaire.
Moins de compétition : Les propriétés sans garantie légale attirent moins d’acheteurs, ce qui réduit la concurrence. Vous pourriez ainsi avoir davantage de temps pour réfléchir et négocier une offre plus avantageuse.

Principe de transmissibilité de la garantie légale

Selon l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ), il est possible de revendre une maison avec garantie légale, même si vous l’avez achetée sans. La garantie ne couvre cependant que votre période de possession et ne rétablit pas celles des vendeurs précédents.

Lorsqu’une propriété est achetée « sans garantie légale, aux risques et périls de l’acheteur », cela interrompt la chaîne de transmission des garanties légales des propriétaires antérieurs. Ainsi, même si vous revendez avec une garantie légale, celle-ci ne couvrira que votre période d’occupation. Au moment de la revente, le courtier immobilier effectuera une recherche de titres pour vérifier si la propriété a déjà été vendue sans. Si c’est le cas, il devra en informer ses clients et leur expliquer les limites de la protection offerte.

Comme illustration, nous pouvons lire les décisions Ouellette c. Blais, 2021 QCCS 1084 et Blais c. Laforce, 2022 QCCA 858 réitérant qu’« en présence d’un acte de vente comportant une renonciation claire à la garantie de qualité, l’acheteur subséquent d’un immeuble ne peut plus se prévaloir de cette garantie contre un vendeur antérieur à cette vente faite sans garantie. » Il s’agit de l’exception au principe de transmissibilité de la garantie légale lors de la vente d’un bien.

Les précautions à prendre avant d’acheter une maison sans garantie légale

Pour minimiser les risques liés à ce type de transaction, demandez une inspection préachat, analysez le rapport d’inspection en détail, évaluez les coûts des rénovations nécessaires, puis établissez un budget réaliste qui tiendra compte de votre capacité financière. Si des informations inscrites dans la déclaration du vendeur manquent ou semblent suspectes, demandez des éclaircissements et conservez les preuves.

Le rôle d’un courtier immobilier dans un achat sans garantie légale

L’accompagnement d’un courtier immobilier peut être décisif dans la vente d’une maison sans garantie légale.

Dans le cadre d'une transaction immobilière, le courtier a l'obligation d’informer adéquatement son client, notamment lorsqu’une clause d’exclusion de la garantie légale est envisagée. Il doit s’assurer que son client comprend bien les conséquences et les implications d’une telle exclusion, car cette compréhension est essentielle à un consentement éclairé (devoir d’information).

Le rôle du courtier ne se limite pas à agir comme simple intermédiaire entre les parties ou à transmettre les documents au notaire. Il doit faire preuve de diligence en vérifiant les éléments importants de la transaction, comme le certificat de localisation, les règlements de zonage, les titres de propriété antérieurs ou toute autre information pouvant avoir un impact sur la validité ou la valeur de l’immeuble. Il lui revient aussi de signaler les options possibles à son client en fonction des faits relevés.

La Loi sur le courtage immobilier protège les deux parties en obligeant les courtiers à divulguer tous les facteurs importants, notamment en suggérant une inspection diligente rigoureuse. Il peut aussi vous aider à explorer d’autres options, comme l’ajout d’une clause de garantie partielle, ou vous recommander un avocat spécialisé en droit immobilier, si la situation le justifie.

	Trucs et conseils L’inspection préachat est une inspection visuelle qui ne garantit pas l’absence de vices cachés puisque ceux-ci sont, par définition, cachés. L’inspecteur peut ne pas détecter le problème lors de l’inspection visuelle. Toutefois il peut relever certains indices ou signes avant-coureurs de problèmes potentiels. Il est important que l’acheteur tienne compte de ces avertissements, car s’il les ignore, il pourrait être considéré comme imprudent ou négligent s’il tente par la suite de poursuivre pour vice caché.

Les recours possibles pour l’acheteur en cas de vice caché

Lorsqu’une vente est effectuée « sans garantie de qualité et aux risques et périls de l’acheteur », la possibilité pour un acheteur d’entamer une procédure judiciaire contre le vendeur lors de la découverte d’un vice caché est généralement exclue, sauf si le vendeur a agi de mauvaise foi ou de manière frauduleuse.

À juste titre, il est impératif de réitérer les quatre critères à considérer pour qualifier un vice de « vice caché » :

Être grave : Le vice rend le bien impropre à l’usage auquel il est destiné ou diminue son utilité. L’acheteur ne l’aurait pas acquis ou acquis à un moindre prix.
Être caché : Le vice ne doit pas être détectable lors d’un examen visuel par un acheteur prudent et diligent ou un expert en bâtiment lors de l’inspection préachat.
Exister au moment de la vente : Pour avoir un recours contre le vendeur, vous devez prouver que le vice existait au moment de l’achat.
Être inconnu de l’acheteur : Un vice n’est pas considéré comme caché s’il est connu de l’acheteur lors de la vente, y compris les défauts et les problèmes potentiellement dangereux.

	Trucs et conseils La garantie légale ne peut être invoquée pour des vices apparents, connus des acheteurs ou qui ont été énumérées dans la déclaration du vendeur. Elle ne peut être non plus invoquée pour des vices dont l’inspection préachat a relevé les signes avant-coureurs.

La vente sans garantie légale, une tendance en hausse?

Les ventes sans garantie légale ont considérablement augmenté ces dernières années. Selon un rapport produit par la firme JLR solutions foncières en 2021, cette proportion est passée de 17 % en 2014 à 26 % en 2020, pour atteindre 32 % au cours des 5 premiers mois de 2021.

Cette hausse est due en partie à la pandémie de COVID-19 qui a entraîné une surchauffe du marché immobilier. Certains acheteurs ont alors accepté de renoncer à la garantie légale pour acquérir une propriété et se démarquer dans un marché compétitif.

	Trucs et conseils L’OACIQ souligne les implications juridiques de cette tendance. Par exemple, un récent jugement de la Cour d’appel du Québec stipule qu’un acheteur doit prouver que le vendeur connaissait le vice et qu’il a volontairement choisi de ne pas le divulguer, d’où l’importance de se renseigner adéquatement et d’être prudent lors d'une vente sans garantie légale.

Acheter une maison sans garantie légale : une opportunité intéressante pour les acheteurs bien informés

Faire l’achat d’une maison sans garantie légale présente des risques, mais peut être attirant pour les acheteurs informés et bien préparés.

Avant de prendre une décision, il est essentiel de comprendre les implications juridiques, d'évaluer l'état de la propriété et de s’entourer de professionnels. Que ce soit dans le cadre d’une reprise de finance ou d’une vente de succession, pensez à acheter avec un courtier immobilier.

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Foire aux questions

1. Comment savoir si une propriété est vendue sans garantie légale?

Une vente sans garantie légale doit être clairement indiquée dans la fiche détaillée de la propriété et dans la déclaration du vendeur. Cette mention est souvent formulée ainsi : « sans garantie de qualité, aux risques et périls de l’acheteur ». Dans le doute, n’hésitez pas à poser des questions à votre courtier immobilier.

2. Que signifie « vendue sans garantie légale, aux risques et périls de l’acheteur »?

La clause d’exclusion de garantie écarte la garantie de qualité liée aux vices cachés, qu’ils soient connus ou non du vendeur, ainsi que la garantie de propriété. En présence d’une telle clause, l’acheteur ne peut donc exercer de recours ni contre le vendeur actuel, ni contre les vendeurs précédents.

Toutefois, cette exclusion ne libère pas le vendeur de son obligation de déclarer les défauts dont il a connaissance. De plus, elle ne le dispense pas de respecter ses obligations d’information et de transparence envers l’acheteur ni d’agir de bonne foi. Ainsi, si l’acheteur peut démontrer que son consentement a été obtenu de manière trompeuse, par exemple si le vendeur a délibérément caché une information importante ou menti, des recours demeurent possibles malgré la clause d’exclusion.

3. Est-ce que les maisons sans garantie légale se vendent moins cher?

Selon un rapport produit par la firme JLR solutions foncières en 2021, les propriétés sans garantie légale seraient vendues de 8 % à 11 % moins cher qu’une propriété vendue avec garantie légale. Étant donné que l’acheteur assume un risque plus élevé, le prix demandé pour une propriété peut être inférieur à celui d’une propriété comparable vendue avec une garantie. Cette option pourrait s’avérer intéressante pour un acheteur avisé, à condition toutefois qu’il soit en mesure d’évaluer correctement l’état de la propriété et les coûts éventuels des réparations.

Article écrit en collaboration avec :

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