Intentions d’achat et de vente au Québec selon la récente étude Léger

C’est ce que révèle l’édition 2025 de l’enquête sur les intentions d’achat et de vente dans le secteur immobilier au Québec, réalisée par la firme Léger pour l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ). Menée à l’automne 2025 auprès de 2 501 adultes québécois, cette étude d’envergure analyse à la fois les comportements observés depuis 2020 et les intentions pour les cinq prochaines années.

Que faut-il retenir? Qui sont les acheteurs d’aujourd’hui et de demain? Les jeunes peuvent-ils encore accéder à la propriété? Et que prévoient les vendeurs?

Intentions d’achat et de vente : une stabilité surprenante dans un contexte incertain

Premier constat : 21 % des Québécois prévoient acheter une résidence principale au cours des cinq prochaines années. Cette proportion est stable par rapport aux éditions précédentes de l’enquête.

Même chose du côté des vendeurs : 14 % des propriétaires envisagent de vendre leur résidence principale d’ici cinq ans, un niveau qui se maintient depuis plusieurs années.

Lors de son passage au balado de l’APCIQ L’Immobilier en mouvement, Sébastien Dallaire, vice-président exécutif pour l’Est du Canada chez Léger, explique :

« Ce qui est impressionnant, c’est la résilience. On a vécu la pandémie, l’inflation, les incertitudes géopolitiques… et malgré tout, quand on regarde les intentions d’achat et de vente, ça demeure stable. Les Québécois continuent de planifier leur avenir à long terme. »

Autrement dit, malgré la fatigue collective et les inquiétudes économiques, le désir d’accéder à la propriété ou d’améliorer sa situation résidentielle demeure bien ancré pour les Québécois.

Un prix d’achat moyen en hausse : pression accrue sur les ménages

Si les intentions restent stables, le contexte financier, lui, s’est complexifié.

En 2025, le prix moyen anticipé à l’achat d’une résidence principale atteint 485 000 $, soit une hausse de 28 000 $ par rapport à 2024. Cette progression exerce une pression directe sur la capacité d’emprunt des ménages, particulièrement chez les premiers acheteurs.

Selon les données analysées par l’APCIQ, le marché de la revente fait preuve d’une grande résilience depuis 2020. Mais les parcours résidentiels s’allongent : les ménages prennent plus de temps avant de passer à l’action, ajustent leurs critères ou reportent leur projet.

Les 18-34 ans : un moteur du marché… mais un écart grandissant

Les jeunes adultes demeurent le groupe le plus actif dans le marché immobilier au Québec, tant pour l’achat que pour la vente.

Au cours des cinq dernières années :

• 33 % des 18-34 ans ont acheté une propriété.
• 43 % déclarent avoir l’intention d’acheter au cours des cinq prochaines années.

Cet écart de 10 points attire l’attention. Comme l’explique Sébastien Dallaire :

« On voit un décalage de plus en plus marqué entre le désir d’acheter et la capacité réelle de passer à l’action. Ce n’est pas un manque d’intérêt, c’est une question d’accessibilité. »

Une hausse marquée du prix d’entrée

Chez les jeunes acheteurs, le prix moyen payé a atteint environ 392 000 $ en 2025, comparativement à 356 000 $ l’année précédente, une hausse d’environ 10 %, la plus importante parmi toutes les cohortes d’âge.

Résultat :

• Endettement plus élevé
• Achat à deux ou en copropriété
• Aide financière des parents
• Report du projet

Sébastien Dallaire parle même d’un « petit drapeau jaune » :

« Si l’écart entre les intentions et les achats réalisés continue de se creuser, il y a un risque de décrochage. Certains pourraient finir par planifier leur vie autrement. »

Montréal vs Québec : un accès inégal à la propriété

L’étude met également en lumière une différence marquée entre les régions métropolitaines.

Chez les 18-34 ans :

• 35 % sont propriétaires dans la région de Montréal.
• 44 % le sont dans la région de Québec.

Cette réalité reflète les enjeux d’abordabilité dans la métropole. Les jeunes ménages s’éloignent souvent du centre urbain, non par préférence, mais par nécessité économique.

M. Dallaire résume bien cette tension :

« Les désirs et la réalité sont plus distants chez les jeunes. On aimerait être proche du travail et des services, mais on se résigne à s’éloigner pour réduire le prix d’achat. »

Cette dynamique contribue à l’étalement urbain et transforme progressivement le visage du secteur immobilier au Québec.

Les 35–54 ans : pilier stratégique du marché de la revente

Majoritairement déjà propriétaires (67 %), les 35-54 ans représentent un segment clé du marché.

Leurs intentions d’achat s’établissent à 23 % pour les cinq prochaines années. Contrairement aux plus jeunes, leurs transactions sont souvent liées à :

• Un changement familial (naissance, départ des enfants)
• Une évolution professionnelle
• Un désir d’améliorer la qualité de vie

M. Dallaire souligne que cette tranche d’âge se trouve souvent à un moment charnière :

« Nos vies sont plus stables, mais aussi plus complexes. On a les enfants, parfois les parents à soutenir. Quand on achète, on vise souvent plus grand et plus cher. »

Ce groupe contribue fortement à la valeur totale des transactions dans le marché de la revente.

Les 55 ans et plus : une transition progressive

Chez les 55 ans et plus :

• 9 % ont l’intention d’acheter.
• 13 % prévoient vendre leur résidence principale.

Les décisions sont souvent liées à des transitions de vie :

• Entretien devenu trop exigeant
• Mobilité réduite
• Rapprochement des services ou de la famille

Fait important : la vente ne mène pas toujours à un nouvel achat. Certains optent pour la location ou une résidence pour aînés.

Comme le mentionne M. Dallaire :

« Quand on est un peu plus vieux, si on vend, c'est peut-être parce qu'on va passer à un autre niveau : on va devenir locataire, on va aller en résidence, on va aller vivre avec les enfants. Il y a plein d'autres choix qu'on a tendance à faire et qui explique qu'on a moins tendance à acheter. Au point de vue comportement achat, c'est un peu moins actif chez les plus âgés. On a tendance à être plus locataire, mais aussi parce que si on n'est pas déjà propriétaire dans la cinquantaine, les chances qu'on le devienne à 59, 60, 65 ans, si on ne l'était pas avant, sont quand même assez minces. »

Cette réalité influence directement l’offre disponible dans le marché immobilier au Québec.

Vente conditionnelle : un frein potentiel à l’offre

Un élément clé ressort de l’étude : plus de la moitié des vendeurs potentiels pourraient reporter leur projet s’ils ne trouvent pas une nouvelle propriété répondant à leurs besoins.

Autrement dit, la décision de vendre est de plus en plus conditionnelle à la capacité d’acheter ailleurs.

Cela crée une dynamique circulaire :

• Moins d’acheteurs = moins de vendeurs
• Moins de vendeurs = moins d’inventaire
• Moins d’inventaire = pression sur les prix

Cette prudence pourrait ralentir la remontée de l’offre dans les prochaines années.

Depuis 2020 : des parcours résidentiels plus longs et plus complexes

Pourquoi avoir analysé une période de cinq ans? Sébastien Dallaire l’explique clairement :

« L’achat ou la vente d’une propriété, ce sont des décisions qu’on prend quelques fois dans une vie. C’est un cycle long. Se limiter à un an ne donnerait pas le portrait complet. »

Depuis 2020, le marché a été marqué par de nombreux facteurs :

• La pandémie
• Le télétravail
• Les variations rapides des taux d’intérêt
• L’inflation
• Les incertitudes géopolitiques

Malgré ces changements, la perception de l’importance de la propriété n’a pas changé.

« Notre façon de concevoir l’importance de la propriété dans nos vies n’a pas changé », insiste Dallaire.

Ce qui change, en revanche, c’est la manière d’y accéder.

Vers une transformation du secteur immobilier au Québec?

Si les obstacles persistent, plusieurs transformations pourraient s’accélérer :

• Augmentation des maisons en rangée et des plex
• Projets multigénérationnels
• Ajustements de zonage
• Densification urbaine
• Solutions alternatives à la maison unifamiliale traditionnelle

Selon l’analyse, le Québec affiche historiquement un taux de propriété plus faible que d’autres provinces canadiennes. Faciliter l’accès à la propriété pourrait devenir un enjeu structurant des prochaines années.

Ce qu’il faut retenir des intentions d’achat et de vente de l’étude 2025

En résumé :

• Les intentions d’achat et de vente demeurent stables.
• Le prix d’entrée continue d’augmenter chez les jeunes acheteurs (392 000$ en moyenne pour 2025, soit une hausse d’environ 10 % par rapport à 2024).
• Les 18-34 ans font face à un écart croissant entre désir et capacité.
• Les vendeurs sont plus prudents et conditionnels.
• Les parcours résidentiels s ’allongent et se complexifient.

Malgré les changements dans les comportements et les préférences, les gens restent résilients et planifient de façon stable et prévisible, avec des intentions d’achat et de vente qui se maintiennent dans le temps.

Pourquoi l’accompagnement professionnel d’un courtier immobilier est plus crucial que jamais

Dans un contexte où les décisions sont plus réfléchies, plus conditionnelles et plus sensibles aux fluctuations économiques, l’accompagnement devient stratégique.

Comprendre les dynamiques locales, négocier efficacement, évaluer correctement une propriété, anticiper les conditions du marché : autant d’éléments qui peuvent faire une différence majeure dans un projet immobilier.

Collaborer avec un courtier immobilier demeure un levier essentiel pour sécuriser et optimiser un processus d’achat ou de vente.

Envie d’aller plus loin?

Pour entendre l’analyse complète de Sébastien Dallaire et mieux comprendre les grandes tendances des intentions d’achat et de vente dans le secteur immobilier au Québec, écoutez l’épisode du balado L’Immobilier en mouvement produit par l’APCIQ.

Article écrit en collaboration avec :

À lire aussi :