L’ABC de l’immobilier commercial pour l’investisseur
Si vous désirez placer votre argent, l’immobilier résidentiel n’est pas la seule option : l’immobilier commercial peut aussi vous offrir d’excellentes occasions d’investissement.
Avant de vous lancer, assurez-vous de bien comprendre les particularités de ce secteur, qui ne fonctionne pas comme l’immobilier résidentiel.
Voici un guide abrégé des principales notions à connaître.
Les catégories de l’immobilier commercial
Le terme « immobilier commercial » fait instantanément penser à des gratte-ciels au centre-ville ou à des centres commerciaux. Cependant, le secteur ne se limite pas à des propriétés réservées aux grands fonds d’investissement ou aux grandes entreprises.
On distingue généralement trois grandes catégories d’immeubles commerciaux :
1. Les bâtiments industriels. Ces propriétés servent essentiellement au secteur manufacturier et aux activités connexes. L’immobilier industriel peut donc servir à abriter des entrepôts ou des activités de fabrication.
2. Les immeubles de bureaux. Destinés à accueillir des entreprises de services ou de professionnels, les immeubles de bureaux peuvent prendre la forme d’un gratte-ciel ou d’un petit édifice sur une rue commerciale de quartier. Les spécialistes les partagent en trois classes : A, B et C, selon leur taille et le marché. À ces grandes divisions s’ajoutent de multiples subdivisions.
3. Les commerces. Cette catégorie regroupe tant les centres commerciaux gigantesques que les commerces de proximité.
Il faut distinguer entre ces grandes catégories et la vocation de chaque type de propriété. Ainsi, le secteur de l’immobilier commercial englobe une multitude de vocations commerciales à l’intérieur de chaque catégorie :
- Les restaurants ;
- Les boutiques ;
- Les cabinets médicaux ;
- Les espaces de travail partagé ;
- Les centres de distributions, etc.
Le commercial vs le résidentiel
Quand un différend survient entre un propriétaire et un locataire dans le résidentiel, les deux parties peuvent s’adresser à la Régie du logement. Il n’existe aucun organisme du genre en immobilier commercial ; c’est le Code civil qui fait loi.
Le bail commercial est un contrat qui doit être négocié comme tout autre contrat. Le propriétaire d’un immeuble commercial est libre de fixer les conditions qu’il désire, en fonction de ses objectifs de rentabilité, et du marché, bien entendu. Si certaines pratiques sont la norme, les modalités de l’entente sont à négocier comme n’importe quel contrat entre un client et son fournisseur.
Par exemple, certains baux prévoient que toutes les dépenses d’opération et d’entretien seront la responsabilité du locateur. À l’opposé, un propriétaire peut prendre à sa charge l’entretien ménager des locaux.
À noter que le propriétaire peut mettre un terme au bail quand il le désire, selon les modalités prévues au bail et la loi. Si le locataire veut se protéger d’une éventuelle éviction, il doit faire enregistrer son bail commercial. Un locataire avisé s’empressera donc de faire notarier son bail dès la signature pour protéger les investissements qu’il fera dans l’aménagement de ses installations.
Les avantages de l’investissement dans l’immobilier commercial
Les histoires d’horreur que vivent les propriétaires d’immeubles à logements suffisent souvent à décourager l’investissement dans le résidentiel.
- Investir dans le commercial constitue une tout autre réalité, parce que celui-ci présente de multiples avantages :
- Cet investissement est sécuritaire, parce que le loyer commercial est rarement impayé. Si ça arrive, les propriétaires se placent parmi les créanciers prioritaires ;
- Vous n’avez pas à régler toutes sortes de petits ennuis comme c’est le cas quand vous possédez un multiplex, par exemple ;
- Les locataires restent en place longtemps, surtout s’ils doivent investir pour aménager les locaux ;
- La rentabilité peut souvent être atteinte rapidement et de façon plus sûre, parce que le loyer est stable et les imprévus sont limités.
Un domaine pour les professionnels
Si vous songez à investir dans un immeuble commercial, il est impératif de vous faire accompagner par un courtier immobilier. Il s’agit d’une opération complexe, aux ramifications multiples ; une erreur ou une omission peut vous coûter cher.
Le courtier vous guidera dans la sélection du type d’immeuble et son emplacement. Il sera très utile pour évaluer la valeur des loyers et vous expliquer les modalités du bail commercial. Son expertise fera la différence entre un investissement rentable, en toute tranquillité d’esprit, et une mauvaise transaction aux conséquences pénibles.
Pour l’achat d’un 5 plex et plus, il sera nécessaire de faire appel à un courtier ayant un permis commercial.
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