23 février 2026

Acheter une maison ou un condo : tous les documents à avoir en main

Au-delà de la recherche d’une propriété, la réussite d’une transaction immobilière repose sur une bonne préparation. Vous devrez avoir en main différents documents à chaque étape clé du processus d’achat : lors de la première rencontre avec votre courtier immobilier, de la préapprobation hypothécaire et de l’obtention du prêt, jusqu’à la signature chez le notaire.

Pour vous simplifier la tâche, nous avons créé cet aide-mémoire complet des documents pour l’achat d’une maison ou d’un condo. En suivant les sections ci-dessous, vous saurez exactement quoi planifier à chaque jalon du processus pour concrétiser votre projet immobilier en toute confiance.

Documents pour bien préparer sa première rencontre avec un courtier immobilier

La première rencontre avec un courtier immobilier permet de poser les bases de votre projet d’achat. Plus vous arriverez préparé, plus le courtier pourra vous conseiller efficacement et vous guider vers des propriétés qui respectent votre budget et votre réalité. Voici les documents à lui fournir lors du premier rendez-vous.

Une pièce d’identité valide avec photo

Dès la première rencontre, le courtier immobilier doit confirmer votre identité. Cette vérification fait partie de ses obligations professionnelles et vise à assurer une transaction encadrée, sécuritaire et conforme à la réglementation en vigueur.

Un budget réaliste

Le courtier s’appuiera sur vos informations financières pour vous aider à évaluer un prix réaliste, selon votre salaire et votre capacité d’emprunt.

Vous devez être en mesure de préciser :

Vos revenus (salaire, revenus autonomes et autres sources)
Vos dépenses mensuelles récurrentes
Votre capacité d’épargne et la mise de fonds envisagée

Ces informations permettent d’éviter de cibler des propriétés qui ne correspondent pas à votre situation financière. Des outils, comme une calculatrice de capacité d’emprunt, peuvent aussi vous aider à mieux planifier votre budget.

Une liste de critères essentiels et souhaitables

Prenez le temps de définir vos besoins et attentes. Dressez une liste de critères en distinguant les éléments essentiels – comme le quartier, le type de propriété et le nombre de chambres – de ceux que vous aimeriez avoir, tels qu’une cuisine rénovée ou un garage.

Cet exercice aide le courtier immobilier à bien comprendre vos priorités et à vous proposer des propriétés cohérentes avec votre budget, tout en vous accompagnant efficacement dans vos recherches.

	Trucs et conseils Vous pouvez vous informer sur le rôle du courtier immobilier, ainsi que sur ses devoirs et obligations pour bien comprendre son accompagnement tout au long du processus d’achat d’une maison ou d’un condo. Vous envisagez d’acheter sans courtier? Effectuer une transaction immobilière seul ou avec l’aide d’une entreprise d’assistance est possible. Cependant, dans les deux cas, la transaction ne sera pas encadrée par la Loi sur le courtage immobilier. Vous ne bénéficierez donc pas des mécanismes de protection prévus par l'OACIQ.

Documents pour obtenir une préapprobation hypothécaire

La préapprobation hypothécaire permet de connaître le montant maximal que vous pouvez emprunter, d’estimer vos paiements hypothécaires et de geler un taux d’intérêt pendant une période de 60 à 130 jours, avant même de déposer une offre d’achat. Il est important de comprendre que ce montant correspond à un maximum théorique et qu’il ne garantit pas automatiquement que vous obtiendrez une hypothèque de cette somme.

Pour confirmer votre préapprobation hypothécaire, le prêteur vous demandera certains renseignements personnels et documents justificatifs, en plus de procéder à la vérification de votre dossier de crédit, y compris de votre cote de crédit.

Une pièce d’identité valide avec photo

Comme pour toute démarche financière, une pièce d’identité avec photo est exigée afin de confirmer votre identité et de prévenir la fraude. Vous devez aussi fournir votre adresse actuelle ainsi que deux adresses antérieures, si applicable. Ces informations servent à obtenir votre consentement pour consulter votre dossier de crédit et à valider votre admissibilité à contracter un prêt au Canada.

La liste de vos actifs

Votre institution financière aura besoin d’un portrait clair de vos actifs afin d’évaluer votre solidité financière et votre capacité d’emprunt. Cela inclut notamment :

Une propriété actuelle ou une résidence secondaire
Des placements
De l’épargne ou des liquidités

La liste de vos dettes et de vos paiements à faire

Le prêteur analysera aussi l’ensemble de vos dettes pour évaluer votre ratio d’endettement et votre capacité à rembourser un prêt hypothécaire. Vous devrez dresser la liste de vos paiements en cours :

Les soldes de cartes de crédit
Les marges de crédit
Les prêts automobiles
Les prêts étudiants
Les pensions alimentaires
Toute autre dette ou obligation financière

La preuve d’emploi et la preuve de revenu

Une preuve d’emploi est exigée afin de confirmer la stabilité de vos revenus. Les documents demandés varient selon votre situation.

Pour un salarié, cela inclut généralement :

Une lettre de votre employeur indiquant votre poste et votre statut
Des relevés de paie récents

Si vous êtes travailleur autonome, vous devez fournir des preuves de revenu pour les deux dernières années, incluant vos avis de cotisation. Le prêteur peut aussi demander certains documents complémentaires pour démontrer que votre entreprise est active et financièrement stable :

Les statuts de constitution ou un permis d’exploitation
Une preuve d’inscription à la TPS/TVH
Des relevés bancaires du compte d’entreprise (souvent pour les six derniers mois)

Les documents liés à la mise de fonds

Que vous versiez la mise de fonds minimale de 5 % ou plus, votre prêteur doit en confirmer l’origine. Cette exigence réglementaire vise à prévenir la fraude et à s’assurer que vous ne comptez pas sur des fonds non vérifiés.

Les documents demandés peuvent inclure :

Des relevés bancaires ou de placements
Une preuve de retrait dans le cadre du RAP
Une preuve d’un compte CELIAPP
Une lettre signée si la mise de fonds provient d’un don d’un membre de la famille

Les relevés doivent être récents, indiquer clairement votre nom et couvrir généralement une période minimale de 90 jours. Tout document incomplet ou somme inexpliquée peut entraîner des délais et nuire à votre approbation.

	Trucs et conseils Pour simplifier le processus, rassemblez vos documents à l’avance et assurez-vous qu’ils sont à jour. Informez-vous également sur les programmes d’accès à la propriété auxquels vous pourriez avoir droit, notamment ceux destinés aux premiers acheteurs. Il peut être pertinent de réaliser un test de résistance hypothécaire, qui simule votre capacité d’emprunt en cas de hausse de 2 % du taux d’intérêt, par exemple. De plus, votre courtier immobilier a un rôle de conseil. Il vous rappellera que le montant de la préapprobation hypothécaire ne couvre pas certaines dépenses, comme les frais de clôture, le déménagement et les travaux ou rénovations à effectuer.

Documents pour demander un prêt hypothécaire

Alors que la préapprobation hypothécaire sert à estimer votre capacité d’emprunt, la demande de prêt porte sur un achat précis. À cette étape, votre institution financière analyse la propriété choisie, les conditions de la transaction, votre mise de fonds et votre situation à jour pour confirmer le financement.

La promesse d’achat et les documents liés à la propriété

Pour obtenir un prêt hypothécaire, vous devez fournir une promesse d’achat signée, accompagnée de la fiche descriptive de la propriété. Ces documents confirment votre intention d’acheter et permettent au prêteur d’évaluer les conditions prévues, comme le prix, les délais et certaines clauses particulières.

La déclaration du vendeur est également requise. Elle contient des informations importantes sur l’état de l’immeuble et les éléments connus pouvant influencer la décision du prêteur. Divers documents supplémentaires peuvent être demandés dans certains cas, comme un certificat de conformité de la fosse septique ou un rapport d’analyse de l’eau.

Rapport d’inspection et certificat de localisation

Lorsque la promesse d’achat l’exige ou que le prêteur le recommande, le rapport d’inspection permet de confirmer l’état général de la maison ou du condo et d’identifier les travaux à prévoir. Le certificat de localisation, quant à lui, décrit la propriété, les limites du terrain et leur conformité aux règlements municipaux.

Mise de fonds et assurance prêt hypothécaire

Vous devez aussi fournir des preuves à jour de votre mise de fonds, incluant l’origine des sommes utilisées : épargne personnelle, RAP, CELIAPP ou don familial.

Si votre mise de fonds est inférieure à 20 % du prix d’achat, la banque peut exiger une assurance prêt hypothécaire. Le prêteur peut également demander que vous vous procuriez une assurance vie ou invalidité pour garantir le remboursement de votre prêt en cas de perte d’emploi, d’invalidité ou de décès.

Documents financiers mis à jour

Même si vous avez déjà fourni certains documents lors de la préapprobation, votre institution financière exigera des documents à jour concernant vos revenus et vos dettes. Cette étape permet de s’assurer que votre situation n’a pas changé entre la préapprobation hypothécaire et la demande de prêt, surtout si vous changez de prêteur.

Pour un condo

Des documents supplémentaires sont requis dans le cas de l’achat d’une copropriété : frais de condo, budget annuel et preuve d’assurance du syndicat de copropriété. Ces informations permettent d’évaluer la santé financière de la copropriété et les charges récurrentes, deux éléments qui influencent directement l’approbation du prêt hypothécaire.

	Trucs et conseils Des documents manquants ou incomplets causent souvent des retards. Pour accélérer le traitement de votre demande, assurez-vous d’avoir tous les renseignements requis lors de votre rencontre avec un conseiller hypothécaire. Vérifiez aussi quels documents doivent être fournis de nouveau et lesquels peuvent provenir de la demande de préapprobation, surtout si vous faites affaire avec la même institution financière. Enfin, assurez-vous de garder vos informations financières à jour. Signalez rapidement tout changement pour un traitement plus fluide de votre dossier.

Documents à fournir au notaire

Le notaire joue un rôle clé dans l’achat d’une maison. Il s’assure que la transaction respecte les règles juridiques en vigueur, tant pour l’acheteur que pour le vendeur. C’est lui qui vérifie la conformité des documents, prépare l’acte de vente et confirme le transfert de propriété.

L’achat d’une maison ou d’un condo se déroule généralement en deux rencontres. La première sert à signer l’hypothèque, puis la seconde, quelques jours plus tard, permet de signer l’acte de vente.

Deux pièces d’identité valides

Vous devez fournir deux pièces d’identité valides, ainsi qu’une copie de votre contrat de mariage ou de divorce, le cas échéant. Ces documents permettent au notaire de confirmer votre identité et de rédiger l’acte de vente selon votre situation personnelle.

Mise de fonds

Une fois que le notaire reçoit votre mise de fonds, un délai maximal de 10 jours ouvrables s’applique avant la signature de l’acte de vente. Ce délai, appelé délai de compensation, permet à l’institution financière de confirmer la disponibilité des fonds.

Confirmation du prêt hypothécaire

Le notaire doit recevoir la confirmation de votre prêt hypothécaire par votre institution financière. Sans celle-ci, il ne peut finaliser la transaction ni publier l’acte hypothécaire.

Preuve d’assurance habitation

Vous devez fournir une preuve d’assurance habitation valide à la date de prise de possession, puisque votre habitation doit être assurée dès le transfert de propriété.

Documents préparés par le notaire

De son côté, le notaire analyse le certificat de localisation, qui décrit la propriété, ses limites, les bâtiments qui s’y trouvent et la conformité aux règlements municipaux. Au besoin, il peut préparer uneassurance-titres pour protéger les deux parties contre certaines irrégularités juridiques. Il examine aussi les titres de propriété afin de confirmer que le vendeur est bien le propriétaire légal et que l’immeuble est libre de droits, d’hypothèques ou de charges non déclarées.

Le notaire rédige ensuite les documents officiels, soit l’acte de vente et l’acte hypothécaire, qui formalisent l’achat et le financement de la propriété. Il calcule également les ajustements, comme le partage des taxes municipales et scolaires, entre l’acheteur et le vendeur à la date de la transaction.

Documents à conserver après l’acquisition de la propriété

Une fois l’achat de la propriété officialisé, d’autres documents doivent être conservés précieusement, car ils peuvent être utiles en cas de réclamation, d’un refinancement hypothécaire et de la revente.

Assurance habitation

Votre police d’assurance habitation précise les protections en vigueur, les montants assurés et les démarches à suivre lors d'un sinistre. Elle doit être facilement accessible, puisque vous pourriez en avoir besoin rapidement en cas d'urgence.

Contrat de prêt hypothécaire

Le contrat de prêt hypothécaire doit être conservé pendant toute la durée de votre financement. Il contient les conditions du prêt, le taux d’intérêt et les modalités de remboursement. Ce document peut être requis lors d’un renouvellement hypothécaire ou d’un refinancement.

Comptes de taxes municipales et scolaires

Les comptes de taxes municipales et de taxes scolaires permettent de vérifier les montants payés et de répondre à certaines demandes financières.

Carnet d’entretien, factures des travaux et garanties

Le carnet d’entretien permet de consigner les travaux réalisés dans la propriété et de brosser un portrait de l’historique de la maison. Conservez toutes les factures liées aux travaux, aux rénovations et aux réparations. Elles démontrent l’entretien de la maison et peuvent influencer sa valeur lors de la revente. Les garanties associées aux appareils ou à certaines composantes du bâtiment doivent aussi être gardées, puisqu’elles peuvent être exigées en cas de problème ou de réclamation. Pour une maison neuve, ayez en main les documents liés à la garantie de construction résidentielle (GCR), ainsi que les plans et devis.

	Trucs et conseils Pour simplifier la gestion de ces documents, conservez-les à la fois en version papier et numérique, dans un endroit sécuritaire et facile d’accès. Mettez à jour votre carnet d’entretien et classez les factures au fur et à mesure pour gagner du temps.

Tous les documents essentiels pour l’achat d’une maison, au bon moment

L’achat d’une maison ou d’un condo avec un courtier s’effectue étape par étape. À chaque moment du processus, certains documents doivent être prêts. De la première rencontre avec votre courtier à la préapprobation hypothécaire, en passant par la demande de prêt et jusqu’à la signature chez le notaire, un minimum de préparation est nécessaire.

Savoir à l’avance quels documents seront exigés et quand les fournir vous permet d’éviter les délais et de réduire le stress inutile. Une fois ces bases bien établies, il ne reste plus qu’à trouver l’habitation qui vous correspond parmi les propriétés à vendre sur Centris.ca.

Foire aux questions

1. Ai-je besoin d’une préapprobation hypothécaire avant de faire une offre?

Ce n’est pas obligatoire, mais c’est fortement recommandé. La préapprobation hypothécaire vous permet de connaître le montant que vous pouvez emprunter avant de faire une offre. Elle rassure aussi le vendeur, puisqu’elle démontre que votre demande de financement est déjà bien avancée. Dans un marché concurrentiel, cela peut jouer en votre faveur.

2. Les travailleurs autonomes doivent-ils fournir des documents différents?

Oui. Les travailleurs autonomes doivent généralement fournir plus de documents pour démontrer la stabilité de leurs revenus. Les institutions financières demandent souvent les déclarations de revenus et les avis de cotisation des deux dernières années, ainsi que certains états financiers ou relevés d’entreprise, selon la situation.

3. Est-ce qu’un courtier peut m’aider à savoir quels documents fournir?

Absolument. Le courtier immobilier est là pour vous guider à chaque étape de l’achat. Il vous indique quels documents préparer, quand les fournir et à qui les transmettre. Il peut aussi faciliter la coordination avec les autres professionnels impliqués.

4. Faut-il joindre des documents à la promesse d’achat?

Dans la plupart des cas, les documents ne sont pas joints directement à la promesse d’achat. Celle-ci inclut plutôt des conditions, comme l’obtention du financement ou l’inspection de la propriété. Les documents officiels sont généralement transmis à l’institution financière et au notaire une fois l’offre d’acceptée.