28 août 2025

3 enjeux clés du marché immobilier résidentiel au Québec en 2025

Quels enjeux d’actualité impacteront le marché immobilier résidentiel au Québec au cours de la prochaine année? Plusieurs experts ayant participé au Forum immobilier résidentiel 2025 de l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ) partagent leur analyse de la situation. Inspiré du 35^e épisode du balado L’Immobilier en mouvement, cet article aborde les impacts de l’économie sur le pouvoir d’achat des ménages, l’évolution des formes d’habitation au Québec et les enjeux juridiques liés au désistement après inspection. Voici tout ce que vous devez savoir sur les grandes tendances du marché immobilier québécois.

Les impacts de l’économie sur le pouvoir d’achat des ménages

Est-ce que les acheteurs ont le pouvoir d’achat nécessaire pour accéder à la propriété dans le contexte actuel? Entre les hausses de l’inflation, des taux d’intérêt hypothécaires et la montée des prix des maisons, le marché immobilier résidentiel québécois présente plusieurs défis.

Tania Bourassa-Ochoa, économiste en chef adjointe à la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), et Hélène Bégin, économiste experte, marché immobilier et économie du Québec, à l’APCIQ, partagent leur analyse des impacts de ces facteurs économiques.

Capacité d’achat des ménages et choix restreints

La capacité d’achat des ménages a considérablement diminué au cours des 20 dernières années. Selon Tania Bourassa-Ochoa, l’abordabilité s’est détériorée depuis la pandémie de COVID-19. « L’habitation représente maintenant une plus grande part du budget des ménages. Le choix accessible pour ceux-ci est également plus limité », explique-t-elle.

Aujourd’hui, de plus en plus d’acheteurs se tournent vers une propriété dont le prix correspond à la limite maximale de leurs capacités financières. Selon une enquête de la SCHL, environ 50 % des acheteurs contractent un prêt hypothécaire au maximum de ce qu’ils peuvent emprunter. Cette tendance découle, en partie, de la hausse marquée des prix des maisons au Québec.

Lorsque la marge financière se resserre, le choix de propriétés disponibles diminue aussi. L’exemple de la région d’Ottawa–Gatineau est parlant : en 2004, un ménage avec un revenu typique avait accès à 90 % des propriétés sur le marché. En 2024, ce pourcentage était de 25 %. Autrement dit, seul un quart des habitations est maintenant accessible à ce type de ménage, explique Tania Bourassa-Ochoa.

Reprise inégale du marché de l’habitation au Canada

Si le Québec subit moins durement les contrecoups que certaines régions, comme Toronto et Vancouver – où le prix moyen d’une propriété frôle ou dépasse le million de dollars –, il se montre résilient. « Les propriétés sont chères au Québec, mais le marché demeure moins sensible. Cependant, la détérioration du marché immobilier résidentiel québécois survient habituellement avec trois à six mois de décalage », précise Hélène Bégin.

Au Québec, la détérioration du marché de l’habitation commence à se faire ressentir dans les régions plus touchées par la hausse des tarifs douaniers et du taux de chômage. Même si les prévisions pour le marché immobilier québécois restent globalement positives, certains secteurs commencent déjà à ralentir.

Changements concernant les prêts hypothécaires

En parallèle, les habitudes de financement évoluent. Les prêts hypothécaires à taux variable et à taux fixe à court terme de deux ou trois ans gagnent en popularité, tant pour un premier achat que pour le renouvellement d’un prêt existant. « Le taux variable a été le choix le plus prisé, explique Tania Bourassa-Ochoa. D’une part, parce qu’il présente un escompte intéressant pour certains acheteurs. D’autre part, parce que plusieurs espèrent une baisse des taux d’intérêt par la Banque du Canada. »

Cette recherche de flexibilité se reflète aussi dans les refinancements. Selon la SCHL, la principale raison de refinancer un prêt hypothécaire en 2025 n’est plus la rénovation d’une propriété – comme c’était le cas auparavant –, mais plutôt l’amélioration de la santé financière d’un ménage, notamment par la consolidation ou le remboursement de dettes.

	Trucs et conseils Dans ce contexte économique incertain, le courtier immobilier est une référence auprès des acheteurs. Il est en mesure de bien comprendre leurs préoccupations et de les orienter vers des propriétés adaptées à leurs besoins et leur budget. Que ce soit pour vendre ou acheter une propriété, l’accompagnement d’un courtier permet de mieux composer avec l’inflation, la hausse des taux d’intérêt hypothécaires et l’évolution des conditions du marché.

L’évolution des formes d’habitation au Québec

Le marché immobilier résidentiel québécois ne se transforme pas seulement par ses prix et son accessibilité; les formes d’habitation elles-mêmes évoluent. Parmi ces changements, les unités d’habitation accessoires (UHA) occupent une place grandissante.

Selon Guillaume Lessard, professeur invité à la Faculté de l’aménagement de l’Université de Montréal et chercheur à l’Observatoire Ivanhoé Cambridge du développement urbain et immobilier, les UHA gagnent en popularité. Ils sont portés à la fois par un besoin de logements abordables et par des changements réglementaires récents.

Qu’est-ce qu’une unité d’habitation accessoire?

Une UHA est une seconde unité d’habitation résidentielle construite sur un lot où se trouve déjà un bâtiment principal. Elle peut prendre la forme d’une minimaison dans la cour arrière, d’un appartement aménagé dans un sous-sol ou encore d’un logement attenant à la propriété existante.

Contrairement à une minimaison, on ne considère pas une UHA comme une résidence indépendante : elle reste toujours liée au bâtiment principal, sans division légale du terrain.

Nouveautés en matière de réglementation au Québec

Deux lois récentes viennent encadrer et faciliter l’intégration des UHA dans le paysage immobilier québécois. Le projet de loi 16 rend impossible la demande de referendum lorsqu’une municipalité adopte un règlement d’UHA. Cependant, il est toujours possible de tenir des consultations publiques pour écouter la population.

Le projet de loi 31, quant à lui, impose à l’échelle provinciale l’autorisation d’une UHA attachée à un bâtiment principal. Pour Guillaume Lessard, cette mesure s’avère avantageuse pour les ménages qui souhaitent construire une maison intergénérationnelle et qui ne pouvaient pas le faire auparavant.

« Les règles ne sont toutefois pas uniformes dans l’ensemble des municipalités du Québec, précise l’expert. Chacune a sa propre définition, souvent liée à la taille du bâtiment principal, à la superficie du lot et au nombre de bâtiments accessoires permis ». De manière générale, la réglementation autorise une UHA représentant entre 40 % et 70 % de la superficie du bâtiment principal.

Tendances de construction des UHA

Bien souvent, la construction d’une UHA constitue une stratégie intergénérationnelle. Par exemple, un couple à deux revenus, limité dans ses options d’achat par la hausse des prix, peut s’associer avec un parent préretraité ou retraité pour financer ensemble un projet immobilier. Cette formule permet de mettre en commun leurs ressources pour mieux répondre à leurs besoins. C’est aussi une solution adaptée pour des personnes vieillissantes qui souhaitent repousser leur déménagement en résidence privée pour aînés (RPA).

Pour d’autres, l’UHA représente avant tout un investissement. Dans les secteurs proches des transports collectifs, d’un hôpital ou d’une université, la location d’un logement accessoire peut générer des revenus intéressants. Cette tendance, bien implantée dans des marchés immobiliers tendus comme Toronto, Vancouver et Edmonton, commence à se faire sentir au Québec.

Même si ce type d’habitation existe depuis longtemps, il reste nouveau dans les secteurs d’unifamiliales. Pour l’instant, les institutions financières offrent néanmoins peu de produits hypothécaires aux ménages qui souhaitent construire une UHA.

	Trucs et conseils Pour les courtiers immobiliers, rester informé sur la réglementation et les tendances liées aux UHA est un atout stratégique. En connaissant les politiques des municipalités desservies, ils peuvent mieux guider leurs clients. Ceux-ci peuvent être des acheteurs à la recherche d’un logement abordable, des familles intéressées par une maison intergénérationnelle ou des investisseurs misant sur la densification urbaine résidentielle.

Les enjeux juridiques liés au désistement après inspection

Dans un marché immobilier compétitif, certaines pratiques prennent de l’ampleur, parfois en décalage avec les règles en vigueur. C’est le cas du désistement après inspection. Me Isabelle Sirois, avocate en droit immobilier et en droit du courtage immobilier, observe que cette situation survient de plus en plus souvent, alors même qu’elle soulève d’importants enjeux juridiques. Elle rappelle que l’inspection préachat constitue une étape cruciale pour sécuriser une transaction, mais qu’on ne doit pas s’en servir comme prétexte pour annuler une promesse d’achat sans motif valable.

Comment éviter un désistement après inspection?

La première étape pour éviter un désistement inutile ou abusif consiste à bien comprendre les résultats de l’inspection préachat. « L’acheteur doit bien lire le rapport et idéalement discuter avec l’inspecteur afin qu’il attire son attention sur les éléments importants », explique Me Sirois.

On doit aussi comprendre que le rapport d’inspection, surtout pour une maison plus ancienne, énumère souvent une longue liste de points à surveiller. Cela ne signifie pas que la propriété présente des défauts majeurs : dans bien des cas, il s’agit de points d’entretien préventif.

Le rôle du courtier immobilier dans cette étape clé

Pour un courtier immobilier, le rapport d’inspection est un outil d’accompagnement stratégique. Il lui permet de mieux informer et conseiller son client, qu’il soit acheteur ou vendeur. Me Sirois insiste d’ailleurs sur l’importance pour les courtiers d’assister à l’inspection préachat, lorsque c’est possible. En effet, certains détails ou nuances partagés verbalement par l’inspecteur ne figurent pas toujours dans le rapport écrit.

Dans quels cas un acheteur peut-il se désister légalement?

Un désistement après inspection est seulement envisageable dans des circonstances précises. En outre, le problème doit être significatif, affecter la valeur de l’immeuble et être coûteux à réparer. Il ne doit pas relever de l’entretien normal ni être un élément prévisible au moment où la promesse d’achat a été signée.

Si l’inspecteur recommande des tests supplémentaires – par exemple, un test de pyrite ou de qualité de l’air –, l’acheteur devra obtenir ces résultats avant de se prévaloir d’un droit de désistement.

Dans ce contexte, la déclaration du vendeur est d’une grande importance : « Depuis que ce formulaire existe, en 2002-2003, on assiste à une réforme complète du droit immobilier », souligne Me Sirois. Grâce à celui-ci, le vendeur divulgue des informations essentielles sur l’état de la propriété, ce qui permet d’éclairer l’acheteur, tout en protégeant les deux parties. Ainsi, tout ce qui est clairement indiqué dans la déclaration du vendeur empêche le désistement après inspection.

Négocier après inspection : un choix, pas un droit

La négociation après une inspection préachat est une possibilité, mais non une obligation. L’acheteur peut tenter de renégocier le prix ou demander des réparations, mais le vendeur n’est pas tenu d’accepter. À l’inverse, un vendeur peut proposer des ajustements ou une réduction de prix, mais l’acheteur est libre de refuser.

	Trucs et conseils Pour bien accompagner leurs clients, les courtiers doivent transmettre toutes les informations pertinentes sur une propriété, expliquer clairement le rôle et la portée d’une inspection préachat et préparer les acheteurs à une certaine tolérance à l’incertitude. Ces derniers pourront alors déterminer si le bien immobilier qui leur est présenté correspond à leurs besoins ou non.

Transformer les enjeux actuels du marché immobilier résidentiel en opportunités

Le marché immobilier résidentiel québécois fait face à différents enjeux d’actualité. Entre la hausse du coût de la vie qui pèse sur le budget des ménages, les nouvelles tendances en matière de types d’habitation et les questions juridiques, comme le désistement après inspection, il y a plusieurs réalités à suivre.

Mais ces défis viennent aussi avec leur lot d’occasions : adapter ses stratégies d’achat, explorer des formes d’habitation innovantes et, surtout, s’entourer de professionnels compétents. Dans ce contexte en mouvement, le courtier immobilier joue un rôle clé pour guider les acheteurs et les vendeurs afin de concrétiser leur projet immobilier dans les meilleures conditions possibles.

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