Le plus grand nombre de propriétés à vendre
Copropriété au Québec : tendances clés et nouvelles réalités
La copropriété occupe une place de plus en plus importante dans le marché immobilier québécois. Plus accessible que la maison unifamiliale et adaptée aux nouvelles réalités urbaines, elle représente aujourd’hui près d’une transaction résidentielle sur quatre.
Une place grandissante pour la copropriété dans le marché immobilier québécois
Au fil des années, la copropriété s’est imposée comme une composante incontournable du marché immobilier au Québec. Longtemps perçue comme une option marginale, elle est aujourd’hui au cœur des choix résidentiels de nombreux ménages partout au Québec, en particulier dans les grands centres urbains.
Comme le souligne l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec dans son étude Copropriété : entre compromis, législation et pressions financièresbasée sur les données Centris, les condos occupent une place de plus en plus importante dans les transactions immobilières.
Dans l’épisode L’évolution de la copropriété du balado L’immobilier en mouvement, l’économiste Camille Laberge rappelle d’ailleurs :
« La copropriété a pris beaucoup d’expansion au cours des 20 dernières années. Il y a 10 ans, c’était une transaction sur cinq. Aujourd’hui, on est rendu à une sur quatre. »
Ce changement reflète une transformation des modes de vie, mais aussi une adaptation du marché aux réalités économiques actuelles.
Plusieurs facteurs expliquent cette progression :
- La densification urbaine
- La diminution de la taille des ménages
- Une accessibilité financière relative
Comme le résume Camille Laberge :
« La copropriété est devenue un produit disponible partout au Québec et accessible à un grand nombre de ménages. »
Une réalité qui prend plusieurs formes
Avant d’aller plus loin, il est essentiel de bien comprendre ce qu’est une copropriété.
« Juridiquement, c’est un immeuble divisé en parties privatives et communes. Chaque copropriétaire possède son unité, mais aussi une part des espaces communs », explique Camille Laberge.
Contrairement aux idées reçues, la copropriété ne se limite pas aux tours à condos en centre-ville. Elle peut aussi prendre la forme de :
- maisons en rangée
- duplex divisés
- petits immeubles
Cette diversité contribue à son accessibilité et à sa popularité croissante.
Condos : un marché à deux vitesses
Le marché des copropriétés n’évolue pas de manière uniforme à travers le Québec.
Selon les données récentes :
- Montréal et Gatineau : marché plus équilibré, davantage à l’avantage des acheteurs.
- Québec, Saguenay, Trois-Rivières : marché encore très compétitif.
Dans le balado, Camille Laberge résume bien cette dynamique :
« Les marchés n’évoluent pas au même rythme. À l’ouest, on observe un ralentissement, alors que dans les marchés de l’est, la demande demeure forte et les prix restent sous pression. »
Les différents marchés au Québec ne sont pas parfaitement synchronisés. La forte hausse de dynamisme avait commencé avant la pandémie dans les marchés plus à l’ouest, alors qu’elle a été plus tardive dans les marchés plus à l’est.
Résultat : un marché de la copropriété, où la réalité varie fortement d’une région à l’autre.
Des prix en hausse… mais une demande plus prudente
Sur un horizon de dix ans, les prix des copropriétés ont fortement augmenté. Toutefois, la croissance ralentit progressivement.
Cette tendance s’explique notamment par la capacité financière des acheteurs.
« La demande est toujours là, mais elle devient plus prudente », observe l’étude.
Malgré tout, la copropriété conserve un avantage clé :
« Elle demeure plus abordable que l’unifamiliale, même lorsqu’on inclut les frais mensuels, même lorsqu’on la compare à une unifamiliale d’entrée de gamme », précise Camille Laberge.
Loi 16 : un tournant majeur pour la copropriété
L’entrée en vigueur de la Loi 16 a profondément transformé la gestion des copropriétés.
Parmi les nouvelles obligations :
- carnet d’entretien obligatoire
- étude du fonds de prévoyance aux 5 ans
- transparence accrue
« L’objectif est simple : assurer une meilleure planification financière à long terme », explique Camille Laberge.
Cependant, cette réforme a aussi entraîné des ajustements importants dans certains cas.
Un marché en transformation… et une décision plus stratégique que jamais
Le marché immobilier québécois de la copropriété n’est pas en déclin : il est en mutation.
La copropriété en est un parfait exemple :
- plus encadrée
- plus transparente
- mais aussi plus exigeante
« Le budget ramène souvent les acheteurs à faire des choix plus rationnels », résume Camille Laberge.
Des frais de copropriété en hausse… mais pas déconnectés
L’un des impacts les plus visibles de la Loi 16 est la hausse des frais de copropriété.
« Oui, les frais ont augmenté fortement, mais ils évoluent au même rythme que la valeur des propriétés », précise Camille Laberge.
Sur 10 ans :
- les frais ont presque doublé
- mais ils représentent toujours environ 0,9 % de la valeur du bien
Autrement dit, ils restent proportionnels à la valeur des unités et reflètent une gestion plus réaliste des dépenses à venir.
L’abordabilité : une réalité à nuancer
La copropriété demeure une porte d’entrée vers la propriété, mais son accessibilité doit être analysée globalement. La forte hausse des frais de copropriétés peut rebuter certains acheteurs au premier coup d’œil.
Un point souvent sous-estimé, selon Camille Laberge :
« Dans une maison, on oublie souvent de prévoir les coûts d’entretien, qui devrait représenter, en moyenne, entre 1 % et 3 % de la valeur de la propriété par année. »
Ainsi, les frais de condo remplacent des dépenses en partie invisibles pour les propriétaires de maisons.
Les cotisations spéciales : un risque réel, mais en diminution
Les cotisations spéciales demeurent un enjeu important.
En 2025, environ 5 % des transactions en impliquaient.
« C’est souvent le résultat d’un fonds de prévoyance insuffisant », explique Camille Laberge.
Bonne nouvelle :
« À long terme, la Loi 16 devrait réduire significativement ces situations. »
Un produit clé dans la crise de l’abordabilité
Au-delà du marché, la copropriété joue un rôle stratégique dans les politiques d’habitation.
Dans le balado, Simon Langelier souligne :
« La copropriété est un produit très abordable, mais cette réalité n’est pas toujours reflétée dans les politiques publiques. »
Il ajoute :
« Si on veut améliorer l’accès à la propriété, il faudrait miser davantage sur la copropriété dans les programmes gouvernementaux. »
Cela pourrait passer par :
- des incitatifs fiscaux ciblés
- des programmes d’aide spécifiques
- une adaptation des politiques d’habitation
Un mode de vie en phase avec les tendances actuelles
Au-delà de l’aspect financier, la copropriété offre aussi des avantages concrets :
- proximité des services
- accès au transport collectif
- mode de vie urbain
- entretien simplifié
« Les copropriétés sont souvent situées près des réseaux de transport et des services, ce qui réduit la dépendance à la voiture », rappelle Simon Langelier.
Et contrairement aux clichés :
« Ce n’est plus seulement le condo en centre-ville pour jeunes professionnels. L’offre s’est énormément diversifiée. »
Pourquoi l’accompagnement d’un courtier immobilier est essentiel
Dans ce contexte plus complexe, le rôle du courtier est crucial.
Acheter une copropriété implique de comprendre :
- les états financiers
- le fonds de prévoyance
- les procès-verbaux
- les règlements
Un courtier permet :
- d’identifier les risques
- d’interpréter les documents
- de sécuriser la transaction
Ce qu’il faut retenir
- La copropriété représente aujourd’hui environ 25 % des transactions
- Elle est plus accessible que l’unifamiliale
- Les réalités varient fortement selon les régions
- Les frais augmentent, mais reflètent une meilleure gestion
- La Loi 16 améliore la transparence
- Les cotisations spéciales devraient diminuer à long terme
Dans
un contexte où l’accès à la propriété demeure un défi pour de nombreux ménages,
la
copropriété demeure une solution clé. Toutefois, comme tout projet
immobilier, elle exige une analyse rigoureuse. Pour une copropriété, il s’agit
de prendre en considération la situation financière du syndicat, l’état de
l’immeuble et les obligations qui y sont associées. Bien informés et
accompagnés par des professionnels compétents, les acheteurs peuvent ainsi
prendre une décision éclairée et tirer pleinement parti des avantages qu’offre
ce mode d’habitation en pleine évolution.
Article écrit en collaboration avec :
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